1. Condicions per accedir a un habitatge protegit en venda o arrendament

Per accedir un habitatge protegit, la persona física beneficiària haurà de complir les següents condicions:

1. No ser titular d’un altre habitatge (veure les excepcions a l’Article 64 bis. Règim d’accés a l’habitatge de protecció oficial, de la Llei 5/2018, de 19 de juny, de l’habitatge de les Illes Balears).

2. Destinar l’habitatge al seu domicili habitual i permanente.

3. Estar inscrita en el Registre públic de demandants d’habitatges protegits.

4. Justificar uns ingresos* no superiors als màxims establerts a l’Acord del Consell de Govern de 21 de novembre de 2022 per establir els ingressos màxims que permetin accedir a un habitatge protegit a les persones beneficiàries (BOIB Núm. 152 - 22 / Novembre / 2022). El límit màxim d’ingressos de la unitat familiar es calcula d’acord amb la següent taula:

Per a la determinació de la quantia dels ingressos familiars es partirà de les quanties de la base imposable general i de l'estalvi, regulades als articles 48 i 49 respectivament, de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l'impost sobre la renda de les Persones Físiques (caselles 435 i 460 model 100 IRPF), corresponent a les dades fiscals més recents disponibles al moment de la sol·licitud de l'ajut corresponent. La quantia resultant es convertirà en nombre de vegades l'IPREM, referit a 14 pagues, en vigor durant el període a què es refereixin els ingressos avaluats i ponderada pel coeficient autonòmic.

* excepte pels habitatges qualificats amb anterioritat al Real Decreto-Ley 31/1978 de 31 d’octubre, amb un termini de 50 anys de duració del règim de protecció oficial, que no tenen limitació de preu, ni tampoc estan subjectes als límits màxims d'ingressos de la unitat de convivència que permeti l'accés a l'habitatge protegit. No obstant això, per accedir a aquests habitatges de 50 anys de durada del règim de protecció han de complir-se els altres requisits especificats en els punts 1, 2 i 3 anteriors.

2. Tipologies d’habitatges protegits

El règim de protecció oficial d’un habitatge, si la qualificació urbanística del sòl no obliga a fer un determinat règim, és règim general per a les noves promocions. El promotor decideix la vinculació o no del garatge i/o trasters als habitatges.

Els principals règims de qualificació d’habitatges protegits són, pels habitatges protegits ja contruïts, règim especial, règim general, règim concertat i règim autonòmic, i pels habitatges protegits de nova construcció, exclusivamente règim general.

Altres règims que puguin tenir els habitatges protegits existents s’assimilen als enunciats al paràgraf anterior als efectes de determinar el seu preu màxim de venda i arrendament.

La Llei 5/2008, de 14 de maig, d'actuacions urgents destinades a l'obtenció de sòl per a habitatges de protecció pública, va crear la figura d'habitatge de preu taxat. Aquesta tipologia d'habitatge només es troba a les zones denominades Reserves Estratègiques de Sòl (RES). El preu taxat és un preu màxim de venda per metre quadrat construït, que haurà de ser inferior al preu màxim de l'habitatge de protecció de règim especial regulat en el Reial decret 801/2005, d'1 de juliol, pel qual s'aprova el Pla estatal 2005-2008 per a afavorir l'accés dels ciutadans a l'habitatge. Aquests habitatges no es poden transmetre inter vius ni cedir-se l'ús per cap títol, durant el termini mínim de vint anys des de la data de la formalització de l'adquisició, excepte les excepcions justificades establertes reglamentàriament.

3. Preus màxims de venda i arrendament

Tant si es tracta d’habitatges protegits com d’habitatges de preu taxat, nous i usats, i de promoció pública o privada, el preu de venda o la renda pactada no pot superar els preus màxims de venda o arrendament dels habitatges protegits establerts a l’Acord del Consell de Govern de 20 de juny de 2022 d'actualització dels preus màxims de venda i lloguer d'habitatge protegit (BOIB Núm. 86 - 02 / Julio / 2022).

El preu màxim de venda i arrendament dels habitatges protegits varia segons el règim de qualificació, el municipi on s’ubica l’habitatge, i quan són habitatges protegits nous per la qualificació energètica de l’edifici. El preu màxim per m² de garatges i trasters protegits i taxats sempre és el 60% del preu unitari per m² de l’habitatge al qual es vinculen.

No están limitats a preu màxim de venda o arrendament els habitatges protegits qualificats amb anterioritat al Real Decreto-Ley 31/1978 amb termini de protecció de 50 anys.

a)Preus màxims dels habitatges protegits i de preu taxat existents en segones transmissions (qualificats abans de l'entrada en vigor dels preus màxims actualitzats en l'Acord del Consell de Govern de 20 de juny de 2022):

Els habitatges de preu taxat de les reserves estratègiques de sòl (RES) creades a l'empara de la Llei 5/2008, de 14 de maig, d'actuacions urgents destinades a l'obtenció de sòl per a habitatges de protecció pública, tenen un preu màxim de venda de 1.819,20 €/m² construït, i un preu màxim mensual de lloguer de 7,58 €/m² construït, corresponent al 5 % del preu màxim de venda.

b) Preus màxims dels habitatges protegits i de preu taxat de nova construcció (qualificats amb posterioritat a l'entrada en vigor dels preus màxims actualitzats a l’Acord del Consell de Govern de 20 de juny de 2022):

Els municipis de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears, als efectes de determinar el preu màxim de venda i arrendament dels habitatges protegits situats al municipi, es classifiquen en 3 grups (A, B i C) d’Àmbits Territorials de Preu Màxim Superior.

Els municipis del grup A són: Alaior, Alcúdia, Andratx, Artà, Banyalbufar, Búger, Bunyola, Calvià, Campos, Capdepera, Ciutadella, Deià, Eivissa, Es Castell, Escorca, Es Migjorn, Esporles, Estellencs, Formentera, Fornalutx, Inca, Llubí, Llucmajor, Manacor, Maó, Marratxí, Montuïri, Palma, Pollença, Puigpunyent, Sa Pobla, Santa Eulàlia, Santa Margalida, Sant Antoni, Santanyí, Sant Llorenç, Sant Lluís, Santa Eugènia, Selva, Ses Salines, Sant Josep, Sóller, Son Servera i Valldemossa.

Els municipis del grup B són: Alaró, Algaida, Binissalem, Campanet, Costitx, Consell, Es Mercadal, Felanitx, Ferreries, Lloret, Lloseta, Mancor, Maria de la Salut, Muro, Porreres, Santa Maria, Sant Joan de Labritja, Sencelles i Sineu.

Els municipis del grup C són: Ariany, Petra, Sant Joan i Villafranca.

4. Vigència del règim de protecció oficial

Pels habitatges protegits qualificats abans de l’entrada en vigor de la Llei 5/2018, de 19 de juny, de l’habitatge de les Illes Balears, la vigència del termini del règim de protecció oficial es computa des de la data de la qualificació definitiva. Per norma general aquest termini és de 30 anys, o 50 anys pels habitatge qualificats amb anterioritat al Real Decreto-Ley 31/1978. Aquests habitatges amb protecció oficial no es poden desqualificar a petició dels propietaris dels habitatges en tot el període de protecció. 

La durada del règim de protecció dels habitatges protegits qualificats a partir de l’entrada en vigor de la Llei 5/2018, de l’habitatge de les Illes Balears, tant si són de promoció pública com privada, és permanent, sense possibilitat de desqualificació voluntària.

5. Visat del contracte privat de compravenda en 1ª transmissió i d’arrendament

El visat és l’acte administratiu pel qual es comprova que els contractes de compravenda en 1ª transmissió i els contractes d’arrendament dels habitatges protegits i els seus annexes vinculats s’ajusten a la legalitat, que contenen les clàusules d’inclusió obligatòries, que estableixen la durada i tipus de protecció oficial i que el preu de venda s’ajusta a les normes aplicables.

Els contractes de compravenda en primeres transmissions i els contractes d'arrendament dels habitatges protegits així com dels seus annexos s'han de presentar per ser visats davant de la conselleria competent en matèria d'habitatge en el termini de trenta dies a comptar de la seva formalització.

També és preceptiu el visat quan es tracti de constituir o transmetre qualsevol dret o cessió total o parcial de lús de l’habitatge protegit per qualsevol títol admès en dret.

Els obligats a presentar la sol·licitud de visat són els promotors, a la primera transmissió, i, en cas d'arrendament o altres drets, la part arrendadora o titular de l'habitatge.

Per sol·licitar el visat de contractes heu de clicar al següent enllaç:

https://www.caib.es/seucaib/ca/tramites/tramite/1536866

Els contractes de compravenda en 1a transmissió que no s'han visat no poden elevar-se a escriptura pública ni ser objecte d'inscripció en el Registre de la Propietat.

6. Segones i posteriors transmissió dels habitatges protegits

A les segones i posteriors transmissions, el comprador de l’habitatge protegit haurà de presentar una DECLARACIÓ RESPONSABLE per registre d’entrada a la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura del compliment dels requisits establerts per a l'adquisició d'habitatges protegits, en el termini de trenta dies des de la formalització del contracte. Aquesta declaració responsable substitueix al visat de contractes de compra-venda en segones i posteriors transmissions.

El titular venedor d’aquest habitatge protegit ha de notificar a l’IBAVI la decisió de transmetre’l, ja que en els processos de transmissió d’habitatges amb protecció oficial l’Administració es reserva un dret d’adquisició preferent.

Els contractes pels quals no s’ha presentat la declaració responsable preceptiva no poden elevar-se a escriptura pública ni ser objecte d’inscripció en el Registre de la Propietat.

Les segones o posteriors transmissions entre vius dels habitatges protegits i dels seus annexos, inclosos els supòsits d’execució hipotecària, dació en pagament o processos d’execució basada en títols no judicials, durant el període legal de protecció, com també dels sòls no edificats amb qualificació urbanística per a habitatges protegits o destinació assimilable, estan subjectes als drets de tanteig i retracte legal a favor de la conselleria competent en matèria d’habitatge o un altre ens del sector públic que es designi.

S’exceptuen de l’exercici dels drets de tanteig i retracte legal les transmissions que, complint els requisits establerts per a la transmissió d’un habitatge protegit, es troben en algun d’aquests casos:

a) Transmissió entre cònjuges, entre membres d’una parella registrada com a parella de fet o entre parents fins al segon grau de consanguinitat.

b) Transmissió d’una quota indivisa de l’habitatge a favor d’un altre cotitular. S’entenen compreses en aquest supòsit les particions d’herència i les dissolucions de condomini quan un dels titulars adquireixi la totalitat de l’habitatge.

c) La cessió de l’habitatge i els seus annexos a la societat a guanys del matrimoni i l’adjudicació a un dels integrants del matrimoni per dissolució de la societat de guanys.

7. Què he de fer per vendre/comprar o arrendar/ser arrendatari d’un habitatge protegit usat o de segones i posteriors transmissions?

Si ets el venedor o l’arrendador:

1. Sol·licitar un certificat de preu màxim de venda o arrendament d’habitatge protegit al següent enllaç (DOCUMENT 1):

https://www.caib.es/seucaib/ca/tramites/tramite/189717

És imprescindible conèixer el número d’expedient HPO. Aquest número té algun dels següents formats, i el pot trobar a la qualificació definitiva de l’habitatge, a l’escriptura de divisió horitzontal de l’edifici, anant al Registre de la Propietat o a la placa que hi ha a l’entrada de l’edifici:

PM-VS-XXX/XX

PM-GI-XXX/XX

07-1-XXXX/XX

Per a realizar aquest tràmit s’ha de disposar de certificat digital, DNI electrònic o cl@ve permanente, i pagar la taxa al portal web de l’ATIB de 40,17€. El tràmit electrònic de sol·licitud de preu màxim recondueix al sol·licitant a la página web de l’ATIB. Un cop pagada la taxa, i abans de finalitzar la sol·licitud de certificat de preu màxim, s’ha d’adjuntar al tràmit electrònic el justificant de pagament en format pdf de la taxa que genera l’aplicació de l’ATIB, juntament amb copia del D.N.I del sol·licitant i còpia de l'escriptura de compra-venda o nota simple actualitzada.

També es pot sol·licitar aquest certificat de preu màxim de manera presencial (només per a persones físiques), a qualsevol de les oficines de registre de l'Administració Autonòmica, de l'Administració General de l'Estat, de la resta de comunitats autònomes o de les entitats que integren l'Administració Local.

Un cop feta la sol·licitud, i en el termini màxim de tres mesos, s’enviarà el certificat al sol·licitant per correu electrònic o podrà venir a recollir-lo presencialment a les oficines de la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura sol·licitant abans cita prèvia.

Aquest certificat determina el preu màxim legal de venda o arrendament de l’habitatge protegit. En el cas dels habitatges protegits amb termini de protecció de 50 anys, el certificat determina que el seu preu no està limitat.

Per a recollir el seu certificat de preu màxim en paper o conèixer l’estat de la tramitació del seu certificat de preu màxim s’ha de demanar cita prèvia presencial o telefònica a través del 012 o pel portal web habitatge.caib.es clicant al següent enllaç:

  https://www.caib.es/sites/cita_previa/ca/inici/

2. Notificar a l’IBAVI la decisió de vendre l’habitatge protegit al següent enllaç (en cas d’arrendament no s’ha de notificar a l’IBAVI):

https://www.caib.es/seucaib/ca/200/persones/tramites/servicio/4367362

Un cop fet la sol·licitud, l’IBAVI emetrà una Resolució de renúncia o d’execució del dret preferent d’adquisició (DOCUMENT 2). Si en el termini de dos mesos i quinze diez des de la notificació de la voluntat de transmetre l’habitatge feta a l’Administració de la Comunitat Autònoma, aquesta no exerceix el dret d’adquisició preferent, el propietari pot vendre’l.

Aquest DOCUMENT 2 no s’ha de sol·licitar a l’IBAVI quan es tracta de contractes d’arrendament.

Si ets el comprador o arrendatari:

1. Sol·licitar la teva inscripció en el Registre públic de demandants, clicant al següent enllaç de la pàgina web de l’IBAVI:

https://www.caib.es/sites/informaciohabitatge/ca/inici_reg_demandants/

La persona inscrita rebrà un justificant d’inscripció al Registre públic de demandants (DOCUMENT 3).

2. Presentar a la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura per Registre d’entrada una DECLARACIÓ RESPONSABLE (DOCUMENT 4) signada pel comprador, en el termini de trenta dies des de la formalització del contracte privat, a la qual es declara que l’habitatge es destinarà a domicili habitual i permanent i que el comprador compleix els requisits* establerts per a l’adquisició d’habitatges protegits, enumerats en el punt 1 d’aquesta guia.

La DECLARACIÓ RESPONSABLE signada a mès, ha d’incloure la següent informació:

- Identificació del comprador amb nom i cognoms, DNI, adreça, telèfon de contacte i correu electrònic.

-Identificació de l’habitatge que es pretén comprar (carrer, bloc/escala, pis, porta, número, dades registrals, codi postal i localitat)

-Número expedient HPO (pot trobar aquest número a l’escriptura de l’edifici, anant al Registre de la Propietat o a la placa de l’entrada de l’edifici).

-Identificació del venedor amb nom i cognoms, DNI, adreça, telèfon de contacte i correu electrònic.

*pels habitatges qualificats amb anterioritat al Real Decreto-Ley 31/1978 de 31 d’octubre, amb un termini de 50 anys de duració del règim de protección oficial, no hi ha limitació de preu, ni tampoc estan subjectes als límits màxims d'ingressos de la unitat de convivència que permeti l'accés a l'habitatge protegit.

Amb els DOCUMENTS 1, 2, 3 i 4 es podrà anar a la Notaria a signar i elevar a públic el contracte de compra-venda.

Si el contracte és d’arrendament no cal sol·licitar el DOCUMENT 2  i el DOCUMENT 4 de DECLARACIÓ RESPONSABLE es substitueix pel visat del contracte per la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura.

8. Què he de fer per comprar o ser arrendatari d’un habitatge protegit nou o de 1ª transmissió de promoció privada?

En el cas que es tracti d’una nova promoció d’habitatges protegits de promoció privada, el comprador o arrendatari haurà de complir els mateixos requisits especificats al punt 1 d’aquesta guía que quan es tracta de segones o posteriors transmissions. El promotor és el responsable de sol·licitar el visat de contractes de venda o arrendament (en substitució de la declaració responsable) per poder anar a la Notaria a signar i elevar a públic el contracte de compra-venda del nou habitatge. Els contractes d’arrendament, tot i que no s’eleven a escriptura pública de forma obligatòria, han de visar-se igualmente per la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura.

El procediment de promoció, publicitat i oferta dels habitatges protegits de promoció privada s’aprovà per Resolució del conseller de Mobilitat i Habitatge per la qual s’aproven els criteris de publicitat, promoció i oferta d’habitatges protegits de promoció privada, en el marc de la Llei 5/2018, de 19 de juny, de l’habitatge de les Illes Balears (BOIB Núm. 163 - 15 / Desembre / 2022).

També es pot sol·licitar informació de la promoció d’habitatges a la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura, demanant cita previa a través del 012 o de la página web habitatge.caib.es, clicant al següent enllaç:

https://www.caib.es/sites/cita_previa/ca/inici/

9. Què he de fer per comprar o ser arrendatari d’un habitatge protegit nou o de 1ª transmissió de promoció pública?

En el cas que es tracti d’una nova promoció d’habitatges protegits de promoció pública, el beneficiari haurà de complir a més dels requisits especificats al punt 1, la resta de criteris que estableixi a l’efecte cada administració o ens promotor públic.

El promotor públic facilitarà la informació i requisits específics per poder optar a la compra o arrendament d’aquests habitatges. També es pot sol·licitar informació de la promoció d’habitatges a la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura, demanant cita previa a través del 012 o de la página web habitatge.caib.es, clicant al següent enllaç:

https://www.caib.es/sites/cita_previa/ca/inici/

10. Què he de fer per vendre o arrendar un habitatge protegit que ja ha esgotat el termini de protecció oficial?

Els habitatges protegits que hagin esgotat el termini de protecció pel pas del temps establert des de la data de la qualificació definitiva, ja són lliures a tots els efectes i no tenen cap limitació en quant a preu màxim o requisits per als futurs usuaris. No obstant, de cara agilitzar el tràmit de la possible transmissió de la titularitat o ús de l’habitatge a tercers, la Direcció General d’Habitatge i Arquitectura, prèvia sol·licitud del propietari de l’habitatge, emetrà una COMUNICACIÓ D’EXTINCIÓ DE RÈGIM DE PROTECCIÓ OFICIAL sense cap cost, a través del següent enllaç, indicant l’opció “comunicació d’extinció de condició HPO”:

https://www.caib.es/seucaib/ca/tramites/tramite/189717

Un cop obtingut aquest document, s’haurà de facilitar al Notari en el moment de la signatura i elevació a públic del contracte de compra-venda, per deixar constància oficial que l’habitatge és lliure a tots els efectes i no està subjecte a cap limitació o regulació referent als habitatges de protecció oficial. Per aquest motiu, ni el venedor ha de comunicar a l’IBAVI la decisió de transmetre l’habitatge, ni el comprador ha de presentar la declaració responsable de compliment dels requisits per adquirir un habitatge protegit ni inscriure’s al Registre públic de demandants.

11. Puc reformar energèticament el meu habitatge de protecció oficial per incrementar el seu preu màxim de venda o arrendament?

Per a aquells habitatges de preu taxat finalitzats i per als habitatges protegits amb qualificació definitiva en règim general que hagin fet obres de millora energètica i aconsegueixin millorar l'eficiència energètica, acreditant la millora amb la consecució de l'etiqueta C-D o superior en el certificat energètic posterior a la realització de les obres, els són d'aplicació els preus màxims actualitzats corresponents a un habitatge protegit de nova construcció, aprovats per Acord del Consell de Govern de 20 de juny de 2022 d'actualització dels preus màxims de venda i lloguer d'habitatge protegit (BOIB Núm. 86 - 02 / Julio / 2022).

En aquests casos, quan es sol·liciti el certificat de preu màxim, s’ha d’aportar juntament amb la documentación per sol·licitar el certificat de preu màxim (DNI, escriptura i nota simple), el certificat energètic previ a l’execució de les obres de reforma, el certificat energètic resultant de l’execució de les obres i la documentació justificativa d’haver realitzat les obres. Els serveis tècnics de la Direcció General d'Habitatge i Arquitectura podran inspeccionar l'habitatge per a comprovar la veracitat de les dades aportades.