1. Què és un Habitatge de Preu Limitat (HPL)?

L'Habitatge de Preu Limitat (HPL) és l'habitatge de preu assequible creada a l'empara del Decret llei 6/2023 de mesures urgents en matèria d'habitatge, derogat per la Llei 3/2024, de 3 de maig, de mesures urgents en matèria d'habitatge, que té una superfície útil de fins a 90 m², mesurats segons estableix el Reial decret 3148/1978, i amb un preu màxim unitari per m² obtingut aplicant un coeficient multiplicador al preu màxim unitari d'un habitatge protegit de règim general situada en el mateix municipi i amb la mateixa qualificació energètica. El règim de HPL és permanent, sense possibilitat de reconvertir-se a habitatge lliure, i els requisits d'accés per part del beneficiari han de complir-se durant tot el període d'ús i gaudi del HPL.

2. Quants tipus d'Habitatge de Preu Limitat hi ha?

Existeixen dos tipus d'habitatges HPL. Els habitatges HPL tipus 1 són aquells el preu màxim unitari dels quals s'obté multiplicant pel coeficient 1,1 el preu màxim unitari d'un habitatge protegit de règim general situada en el mateix municipi i amb la mateixa qualificació energètica. Aquests habitatges provenen de canvis d'ús de locals o per divisió d'habitatges existents, és a dir, la creació d'aquests habitatges no suposa l'increment de sostre edificat en l'edifici.

Els habitatges HPL tipus 2 són aquells el preu màxim unitari dels quals s'obté multiplicant pel coeficient 1,3 el preu màxim unitari d'un habitatge protegit de règim general situada en el mateix municipi i amb la mateixa qualificació energètica. Aquests habitatges provenen d'increments en altura d'edificis existents, de la finalització d’edificacions inacabades o de l'edificació de nova planta en solars urbans sense edificar, és a dir, la creació d'aquests habitatges sí que suposa la construcció de nou sostre edificat en l'edifici o solar.

3. Què diferencia un Habitatge de Preu Limitat d'un Habitatge de Protecció Oficial?

Tant els Habitatges de Protecció Oficial (HPO) com els Habitatges de Preu Limitat (HPL) han de complir el Codi Tècnic de l'Edificació i la resta de normativa bàsica estatal aplicable als habitatges.

La principal diferència entre aquests habitatges es troba en el preu, el seu règim d'accés i el control administratiu al qual estan sotmeses. Els HPL tipus 1 i tipus 2 tenen un preu màxim superior en 1,1 vegades i 1,3 vegades superior al preu de HPO (BOIB Núm. 24 - 22 / febrer / 2025) respectivament. Respecte al règim d'accés, per a accedir a un HPO cal complir uns requisits que no són necessaris per a accedir a una HPL, com són que el beneficiari estigui inscrit en el Registre públic de demandants d'habitatges protegits i que la unitat familiar no superi uns ingressos màxims ponderats en 6,5 vegades l'IPREM. Quant al control administratiu, els HPO requereixen d'una qualificació administrativa per part de la Direcció General d'Habitatge i Arquitectura i un visat de contractes previ a la transmissió o arrendament, mentre que pels HPL és suficient l'a inscripció per part del promotor de l'habitatge en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat per a la seva transmissió o arrendament. L'usuari o beneficiari haurà de presentar, una vegada inscrit el HPL en el Registre autonòmic, la declaració responsable del compliment de requisits legals per a accedir a un HPL. Si l'usuari a més és el nou titular de la HPL, haurà de modificar la titularitat de l'habitatge en el Registre autonòmic.

Els HPO estan subjectes al dret d'adquisició preferent i al dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració, mentre que els HPL no tenen aquest tipus de limitació.

Els HPO estan subjectes uns criteris de criteris de publicitat, promoció i oferta, en el marc de la Llei 5/2018, de 19 de juny, de l'habitatge de les illes Balears (BOIB 15 de desembre 2022, núm. 163), mentre que els HPL només estan subjectes a les condicions de publicitat de l'esmentada Llei.

4. Quines són les condicions d’accés als Habitatges de Preu Limitat?

Per a accedir a un HPL, el beneficiari haurà de complir els següents requisits:

-Ser major d'edat amb residència permanent en el municipi on es trobi l'habitatge com a mínim des de fa cinc anys de manera consecutiva.

-Destinar el HPL a domicili habitual i permanent.

-El beneficiari no podrà ser titular de més del 50% del domini o d'un dret real d'ús o gaudi sobre algun habitatge lliure o sotmès a algun règim de protecció, tret que l'habitatge resulti sobrevingudament inadequat per a les circumstàncies personals o familiars o que hagin estat privats del seu ús per causes no imputables als interessats.

-Acreditar el compliment d'aquests requisits mitjançant la presentació d'una declaració responsable en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat.

La persona interessada en HPL no s'ha d'inscriure en cap bossa ni registre públic de demandants per poder accedir a un habitatge HPL.

5. Quins preus tenen els Habitatges de preu Limitat?

Els HPL tipus 1 (habitatges creats en edificacions existents) tenen un preu màxim incrementat en un 10% sobre els HPO, mentre que pels HPL tipus 2 (habitatges creats en obra nova) l'increment és del 30%. Els preus màxims actuals per metre quadrat de superfície útil es van aprovar per Acord de Consell de Govern de 21 de febrer de 2025 i es van publicar en el BOIB núm.24, de 22 de febrer de 2025.

Nota: Els preus màxims unitaris s'indiquen en €/m2 de superfície útil per raons d'equiparació amb el mòdul d'habitatge protegit. Tenint en compte que els preus unitaris dels diferents estudis de mercat de l'habitatge i també dels organismes oficials es calcula en €/m2 de superfície construïda, i que aquesta darrera suposa un increment aproximat d'un 18% respecte a la superfície útil, s'hauria de multiplicar els preus unitaris en venda i lloguer dels HPL per 0,85 per obtenir valors comparatius amb preus de mercat en €/m2 de superfície construïda.

El preu màxim per m² de garatges i trasters és el 60% del preu unitari per m² de l'habitatge HPL al qual es vinculen. Únicament es pot vincular un aparcament i un traster a cada habitatge.

A més, per a garantir la no especulació amb el sòl i per a la completa efectivitat de les mesures previstes en la Llei, també s'aplica un control de preu del sòl o de l'edificació sobre la qual es va actuar i es limita el preu de venda del sòl per a aquestes actuacions.

Els municipis de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears, a l'efecte de determinar el preu màxim de venda i arrendament dels habitatges HPL situats en el municipi, es classifiquen en 3 grups (A, B i C).

Els municipis del grup A són: Alaior, Alcúdia, Andratx, Artà, Banyalbufar, Búger, Bunyola, Calvià, Campos, Capdepera, Ciutadella, Deià, Eivissa, Es castell, Escorca, Es Migjorn, Esporles, Estellencs, Formentera, Fornalutx, Inca, Llubí, Llucmajor, Manacor, Maó, Marratxí, Montuïri, Palma, Pollença, Puigpunyent, Sa Pobla, Santa Eulàlia, Santa Margalida, Sant Antoni, Santanyí, Sant Llorenç, Sant Lluís, Santa Eugènia, Selva, Ses Salines, Sant Josep, Sóller, Son Servera i Valldemossa.

Els municipis del grup B són: Alaró, Algaida, Binissalem, Campanet, Costitx, Consell, Es Mercadal, Felanitx, Ferreries, Lloret, Lloseta, Mancor, Maria de la Salut, Muro, Porreres, Santa Maria, Sant Joan de Labritja, Sencelles i Sineu.

Els municipis del grup C són: Ariany, Petra, Sant Joan i Villafranca.

6. Durant quant temps regeixen les condicions dels Habitatges de Preu Limitat?

El termini durant el qual aquests habitatges estaran subjectes a les limitacions establertes i mantindran la seva condició de HPL és permanent, sense possibilitat de reconvertir-se a habitatge de preu de mercat lliure.

7. Què he de fer per construir un Habitatge de Preu Limitat?

El promotor de les obres disposa de quatre anys des de l'aprovació del Decret llei 6/2023 per a presentar davant l'Ajuntament una declaració responsable o sol·licitar llicència, si el HPL es crea a partir d'un canvi d’ús o per divisió d'habitatges existents, o bé una sol·licitud de llicència en la resta de casos, sempre juntament amb el projecte tècnic visat, i de conformitat amb els terminis i pròrrogues estipulats en la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears, i sense perjudici dels acords previs necessaris que exigeix la legislació en matèria de propietat horitzontal per a determinades actuacions.

El promotor, abans d'iniciar la redacció del projecte, ha d'informar-se sobre l'aplicabilitat de les mesures aprovades per la Llei 3/2024 en el seu municipi, ja que hi ha ajuntaments que restringeixen total o parcialment la construcció de HPL en el seu terme municipal.

Una vegada finalitzades les obres, se seguirà el procediment aplicable al final d'obra i primera ocupació establert en la Llei 12/2017, de 29 de desembre, d'urbanisme de les Illes Balears.

Amb posterioritat a l'obtenció de la llicència de primera ocupació, en la qual haurà de constar la seva condició d'habitatge de preu limitat, haurà de realitzar-se la inscripció en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat, a l'efecte de la seva posterior inscripció en el Registre de la Propietat.

També pot fer-se, si el promotor ho requereix, la inscripció provisional del HPL en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat a l'efecte de declaració d'obra nova registral, sense perjudici de la posterior primera inscripció quan s'obtingui la llicència de primera ocupació municipal.

8. Què he de fer per accedir-hi un Habitatge de Preu Limitat?

El beneficiari o usuari, una vegada hagi adquirit el HPL o hagi signat un contracte d'arrendament, ha de presentar en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat de la Direcció General d'Habitatge i Arquitectura, mitjançant el tràmit electrònic habilitat a aquest efecte, la Declaració Responsable signada, en el termini de trenta dies des de la formalització del contracte, en la qual es declara que l'habitatge HPL es destinarà a domicili habitual i permanent i que el comprador/arrendatari compleix els requisits establerts per a accedir a aquests habitatges. Si el comprador és el beneficiari de la HPL, ha de procedir a canviar la titularitat del HPL ja inscrit en el Registre autonòmic, accedint al tràmit de modificació d'inscripció del HPL.

La persona interessada en HPL no ha d'inscriure's en cap bossa de demandants. El Registre públic de demandants només opera per a demandants d'habitatges de protecció oficial. La inscripció del beneficiari en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat només s’ha de dur-se a terme una vegada comprat o arrendat el HPL.

El promotor, quan realitzi la primera inscripció del HPL en el Registre autonòmic, rebrà un justificant d'inscripció en el Registre públic d'habitatges HPL. Amb aquest justificant, en el qual constarà el número d'expedient del HPL, es podrà anar a la Notaria a signar i elevar a públic el contracte de compravenda per a la seva posterior entrada en el Registre de la Propietat.

El comprador del HPL, quan realitzi la modificació de la primera inscripció del HPL en el Registre autonòmic per a posar l'habitatge al seu nom, rebrà un justificant de modificació de la inscripció en el Registre públic d'habitatges HPL.

Els canvis en qualsevol de les condicions d'ús, modalitats d'accés, situacions personals dels beneficiaris o altres circumstàncies sobrevingudes que afectin les limitacions en la facultat de disposició d'aquests habitatges hauran de comunicar-se per escrit a la Direcció General de 'Habitatge i Arquitectura en el termini de trenta dies des de la seva efectiva realització.

9. Quines modalitats d'accés tenen els Habitatges de Preu Limitat?

Aquests habitatges podran destinar-se a l'ús propi, a la venda, lloguer, lloguer amb opció a compra i altres modalitats de transmissió de qualsevol dret o cessió d'ús admeses en dret.

Quan un HPL es destini al lloguer amb opció a compra i en finalitzar el període destinat al lloguer o prèviament per acord de les parts s'executi la clàusula de compravenda, es descomptarà un mínim del 50% de les rendes arrendatícies satisfetes del preu que tingués l'habitatge en el moment de formalitzar el contracte, que es mantindrà durant els anys que estigui vigent el contracte de lloguer. Per a aquests habitatges no es permet el cobrament de primes per opció a compra.

En promocions de 10 o més HPL ha de reservar-se durant 2 anys, des de la data de la inscripció d'obra nova, el 30% dels habitatges a menors de 35 anys.

10. Com puc vendre o llogar el meu Habitatge de Preu Limitat?

El propietari del HPL pot transmetre la propietat i ús en qualsevol moment mentre es compleixin les condicions d'accés exigides als beneficiaris. Abans d'elevar a pública l'escriptura de compravenda o cessió ha d'haver-se registrat l'habitatge HPL en el Registre autonòmic d'habitatges de preu limitat.

11. Quines altres actuacions en matèria d'habitatge habilita del Decret llei 6/2023 , derogat per la Llei 3/2024, de mesures urgents en matèria d'habitatge?

-Es modifica la Llei de Turisme, facilitant el canvi a ús residencial dels establiments turístics o parcel·les d'ús turístic per a crear habitatge assequible HPL.

-Introducció de la definició d'allotjament amb espais comuns complementaris.

-Introducció de la figura de la dependència tot-ús (espai unificat d'un habitatge que permet les funcions de dormir, estar, menjar i cuinar) en els nous habitatges.

-Desvincular la situació urbanística d'una edificació existent de les seves condicions d'habitabilitat.

-Cessió de terrenys de titularitat pública a la iniciativa privada (establiment d'un dret de superfície a favor de persones físiques o jurídiques per a la construcció i gestió d'HPO en règim de lloguer i allotjaments dotacionals). La Llei amplia el termini màxim de concessió (de 50 a 75 anys) del concurs públic.

-Es facilita la disposició de terrenys d'equipament privat per a per a la construcció d'habitatge assequible HPL.

-Es crea un règim sancionador per als habitatges HPL