1. Condiciones para acceder a una vivienda protegida en venta o en arrendamiento

Para acceder una vivienda protegida, la persona física beneficiaria tendrá que cumplir las siguientes condiciones:

1. No ser titular de otra vivienda (ver las excepciones en el Artículo 64 bis. Régimen de acceso a la vivienda de protección oficial, de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Islas Baleares).

2. Destinar la vivienda a su domicilio habitual y permanente.

3. Estar inscrita en el Registro público de demandantes de viviendas protegidas.

4. Justificar unos ingresos* no superiores a los máximos establecidos en el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 21 de noviembre de 2022 para establecer los ingresos máximos que permitan acceder a una vivienda de protección oficial en las personas beneficiarias (BOIB N.º 152 - 22 / Noviembre / 2022). El límite máximo de ingresos de la unidad familiar se calcula de acuerdo con la siguiente tabla:

Para la determinación de la cuantía de los ingresos familiares se partirá de las cuantías de la base imponible general y del ahorro, reguladas en los artículos 48 y 49 respectivamente, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las Personas Físicas (casillas 435 y 460 modelo 100 IRPF), correspondiendo a los datos fiscales más recientes disponibles al momento de la solicitud de la ayuda correspondiente. La cuantía resultante se convertirá en número a veces el *IPREM, referido a 14 pagas, en vigor durante el periodo a que se refieran los ingresos evaluados y ponderada por el coeficiente autonómico.

* excepto para las viviendas calificadas con anterioridad al Real Decreto-Ley 31/1978 de 31 de octubre, con un plazo de 50 años de duración del régimen de protección oficial, que no tienen limitación de precio, ni tampoco están sujetos a los límites máximos de ingresos de la unidad de convivencia que permita el acceso a la vivienda de protección oficial. No obstante, para acceder a estas viviendas de 50 años de duración del régimen de protección deben cumplirse los otros requisitos especificados en los puntos 1, 2 y 3 anteriores.

2. Tipologías de viviendas protegidas

El régimen de protección oficial de una vivienda, si la calificación urbanística del suelo no obliga a hacer un determinado régimen, es régimen general para las nuevas promociones. El promotor decide la vinculación o no del garaje y/o trasteros a las viviendas.

Los principales regímenes de calificación de viviendas de protección oficial son, para las viviendas protegidas ya construidas, régimen especial, régimen general, régimen concertado y régimen autonómico, y para las viviendas protegidas de nueva construcción, exclusivamente régimen general.

Otros regímenes que puedan tener las viviendas de protección oficial existentes se asimilan en los enunciados al párrafo anterior a los efectos de determinar su precio máximo de venta y arrendamiento.

La Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, creó la figura de vivienda de precio tasado. Esta tipología de vivienda solo se encuentra en las zonas denominadas Reservas Estratégicas de Suelo (RES). El precio tasado es un precio máximo de venta por metro cuadrado construido, que tendrá que ser inferior al precio máximo de la vivienda de protección de régimen especial regulado en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el cual se aprueba el Plan estatal 2005-2008 para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Estas viviendas no se pueden transmitir inter vivos ni cederse el uso por ningún título, durante el plazo mínimo de veinte años desde la fecha de la formalización de la adquisición, salvo las excepciones justificadas establecidas reglamentariamente.

3. Precios máximos de venta y arrendamiento

Tanto si se trata de viviendas de protección oficial como de viviendas de precio tasado, nuevas y usadas, y de promoción pública o privada, el precio de venta o la renta pactada no puede superar los precios máximos de venta o arrendamiento de las viviendas de protección oficial establecidas en el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 20 de junio de 2022 de actualización de los precios máximos de venta y alquiler de vivienda de protección oficial (BOIB N.º 86 - 02 / Julio / 2022).

El precio máximo de venta y arrendamiento de las viviendas de protección oficial varía según el régimen de calificación, el municipio donde se ubica la vivienda, y cuando son viviendas de protección oficial nuevas por la calificación energética del edificio. El precio máximo por m² de garajes y trasteros protegidos siempre es el 60% del precio unitario por m² de la vivienda a la cual se vinculan.

No están limitadas a precio máximo de venta o arrendamiento las viviendas de protección oficial calificadas con anterioridad al Real Decreto-Ley 31/1978, con plazo de protección de 50 años.

a)Precios máximos de las viviendas protegidas y de precio tasado existentes en segundas transmisiones (calificadas antes de la entrada en vigor de los precios máximos actualizados en el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 20 de junio de 2022):

Las viviendas de precio tasado de las reservas estratégicas de suelo (RES) creadas al amparo de la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, tienen un precio máximo de venta de 1.819,20 €/m² construido, y un precio máximo mensual de alquiler de 7,58 €/m² construido, correspondiente al 5% del precio máximo de venda.

b) Precios máximos de las viviendas protegidas y de precio tasado de nueva construcción (calificadas con posterioridad a la entrada en vigor de los precios máximos actualizados en el Acuerdo del Consejo de Gobierno de 20 de junio de 2022):

Los municipios de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, a los efectos de determinar el precio máximo de venta y arrendamiento de las viviendas protegidas situados en el municipio, se clasifican en 3 grupos (A, B y C) de Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior.

Los municipios del grup A son: Alaior, Alcúdia, Andratx, Artà, Banyalbufar, Búger, Bunyola, Calvià, Campos, Capdepera, Ciutadella, Deià, Eivissa, Es Castell, Escorca, Es Migjorn, Esporles, Estellencs, Formentera, Fornalutx, Inca, Llubí, Llucmajor, Manacor, Maó, Marratxí, Montuïri, Palma, Pollença, Puigpunyent, Sa Pobla, Santa Eulàlia, Santa Margalida, Sant Antoni, Santanyí, Sant Llorenç, Sant Lluís, Santa Eugènia, Selva, Ses Salines, Sant Josep, Sóller, Son Servera y Valldemossa.

Los municipios del grup B son: Alaró, Algaida, Binissalem, Campanet, Costitx, Consell, Es Mercadal, Felanitx, Ferreries, Lloret, Lloseta, Mancor, Maria de la Salut, Muro, Porreres, Santa Maria, Sant Joan de Labritja, Sencelles y Sineu.

Los municipios del grup C son: Ariany, Petra, Sant Joan y Villafranca.

4. Vigencia del régimen de protección oficial

Para las viviendas de protección oficial calificadas antes de la entrada en vigor de la ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Islas Baleares, la vigencia del plazo del régimen de protección oficial se computa desde la fecha de la calificación definitiva. Por norma general este plazo es de 30 años, o de 50 años para las viviendas calificadas con anterioridad al Real Decreto-Ley 31/1978. Estas viviendas con protección oficial no se pueden descalificar a petición de los propietarios de las viviendas en todo el periodo de protección. 

La duración del régimen de protección de las viviendas de protección oficial calificadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2018, de la vivienda de las Islas Baleares, tanto si son de promoción pública como privada, es permanente, sin posibilidad de descalificación voluntaria.

5. Visado del contrato privado de compraventa en 1ª transmisión y del contrato de arrendamiento

El visado es el acto administrativo por el cual se comprueba que los contratos de compraventa en 1ª transmisión y de los contratos de arrendamiento de las viviendas protegidas y sus anejos vinculados se ajustan a la legalidad, que contienen las cláusulas de inclusión obligatorias, que establecen la duración y tipo de protección oficial y que el precio de venta se ajusta a las normas aplicables.

Los contratos de compraventa en primeras transmisiones y los contratos de arrendamiento de las viviendas de protección oficial, así como de sus anejos vinculados, se tienen que presentar para ser visados ante la consejería competente en materia de vivienda en el plazo de treinta días a contar desde su formalización.

También es preceptivo el visado cuando se trate de constituir o transmitir cualquier derecho o cesión total o parcial del uso de la vivienda de protección oficial por cualquier título admitido en derecho.

Los obligados a presentar la solicitud de visado son los promotores, en la primera transmisión, y en caso de arrendamiento u otros derechos, la parte arrendadora o titular de la vivienda.

Para solicitar el visado de contratos puede pinchar en el siguiente enlace:

https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1536866

Los contratos de compraventa en 1ª transmisión que no se han visado no pueden elevarse a escritura pública ni ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

6. Segundas y posteriores transmisiones de las viviendas protegidas

En las segundas y posteriores transmisiones, el comprador de la vivienda de protección oficial tendrá que presentar una DECLARACIÓN RESPONSABLE por registro de entrada a la Dirección General de Vivienda y Arquitectura del cumplimiento de los requisitos establecidos para la adquisición de viviendas de protección oficial, en el plazo de treinta días desde la formalización del contrato. Esta declaración responsable sustituye al visado de contratos de compra-venta en segundas y posteriores transmisiones.

El titular vendedor de esta vivienda de protección oficial tiene que notificar al IBAVI la decisión de transmitirlo, puesto que en los procesos de transmisión de viviendas con protección oficial la Administración se reserva un derecho de adquisición preferente.

Los contratos para los cuales no se ha presentado la declaración responsable preceptiva no pueden elevarse a escritura pública ni ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Las segundas y posteriores transmisiones entre vivos de las viviendas de protección oficial y de sus anejos, incluidos los supuestos de ejecución hipotecaria, dación en pago o procesos de ejecución basada en títulos no judiciales, durante el periodo legal de protección, como también de los suelos no edificados con calificación urbanística para viviendas de protección oficial o destino asimilable, están sujetos a los derechos de tanteo y retracto legal a favor de la consejería competente en materia de vivienda u otro ente del sector público que se designe.

Se exceptúan del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal las transmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos para la transmisión de una vivienda de protección oficial, se encuentran en alguno de estos casos:

a) Transmisión entre cónyuges, entre miembros de una pareja registrada como pareja de hecho o entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad.

b) Transmisión de una cuota indivisa de la vivienda a favor de otro cotitular. Se entienden compresas en este supuesto las particiones de herencia y las disoluciones de condominio cuando uno de los titulares adquiera la totalidad de la vivienda.

c) La cesión de la vivienda y sus anexos a la sociedad de gananciales del matrimonio y la adjudicación a uno de los integrantes del matrimonio por disolución de la sociedad ganancial.

7. ¿Qué debo hacer para vender/comprar o arrendar/ser arrendatario de una vivienda de protección oficial usada o de segundas y posteriores transmisiones?

Si eres el vendedor o el arrendador:

1. Solicitar un certificado de precio máximo de venta o arrendamiento de vivienda de protección oficial pinchando en el siguiente enlace (DOCUMENTO 1):

https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/189717

Es imprescindible conocer el número de expediente VPO. Este número tiene alguno de los siguientes formatos, y lo puede encontrar en la calificación definitiva de la vivienda, en la escritura de división horizontal del edificio, en el Registro de la Propiedad o en la placa que hay en la entrada del edificio:

PM-VS-XXX/XX

PM-GI-XXX/XX

07-1-XXXX/XX

Para realizar este trámite se tiene que disponer de certificado digital, DNI electrónico o cl@ve permanente, y pagar la tasa a través del portal web de la ATIB de 40,17€. El trámite electrónico de solicitud de precio máximo reconduce al solicitante a la página web de la ATIB. Una vez pagada la tasa, y antes de finalizar la solicitud de certificado de precio máximo, se tiene que adjuntar al trámite electrónico el justificante de pago en formato pdf de la tasa que genera la aplicación de la ATIB, junto con copia del D.N.I del solicitante y copia de la escritura de compra-venta o nota simple actualizada.

También se puede solicitar este certificado de precio máximo de manera presencial (solo para personas físicas), en cualquier de las oficinas de registro de la Administración Autonómica, de la Administración General del Estado, del resto de comunidades autónomas o de las entidades que integran la Administración Local.

Una vez hecha la solicitud, y en el plazo máximo de tres meses, se enviará el certificado al solicitante por correo electrónico o podrá venir a recogerlo presencialmente a las oficinas de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura solicitando antes cita previa.

Este certificado determina el precio máximo legal de venta o arrendamiento de la vivienda de protección oficial. En el caso de las viviendas de protección oficial con plazo de protección de 50 años, el certificado determina que su precio no está limitado.

Para venir a recoger su certificado de precio máximo en papel o conocer el estado de la tramitación de su certificado de precio máximo tiene que pedir cita previa presencial o telefónica a través del 012 o por el portal web vivienda.caib.es pinchando en el siguiente enlace:

  https://www.caib.es/sites/cita_previa/es/inici/

2. Notificar al IBAVI la decisión de vender la vivienda de protección oficial pinchando en el siguiente enlace (en caso de arrendamiento no se tiene que notificar al IBAVI):

https://www.caib.es/seucaib/es/200/persones/tramites/servicio/4367362

Una vez hecha la solicitud, el IBAVI emitirá una Resolución de renuncia o de ejecución del derecho preferente de adquisición (DOCUMENTO 2). Si en el plazo de dos meses y quince días desde la notificación de la voluntad de transmitir la vivienda hecha a la Administración de la Comunidad Autónoma, ésta no ejerce el derecho de adquisición preferente, el propietario puede venderla.

Este DOCUMENTO 2 no tiene que solicitarse al IBAVI cuando se trata de contratos de arrendamiento.

Si eres el comprador o el arrendatario:

1. Solicitar la inscripción en el Registro público de demandantes, pinchando en el siguiente enlace de la página web del IBAVI:

https://www.caib.es/sites/informaciohabitatge/es/inici_reg_demandants/

La persona inscrita recibirá un justificante de inscripción en el Registro público de demandantes (DOCUMENTO 3).

2. Presentar en la Dirección General de Vivienda y Arquitectura por Registro de entrada una DECLARACIÓN RESPONSABLE (DOCUMENTO 4) firmada por el comprador, en el plazo de treinta días desde la formalización del contrato privado, en la cual se declara que la vivienda se destinará a domicilio habitual y permanente y que el comprador cumple los requisitos* establecidos para la adquisición de viviendas de protección oficial, relacionados en el punto 1 de esta guía.

La DECLARACIÓN RESPONSABLE firmada por el comprador tiene que incluir la siguiente información:

- Identificación del comprador con nombre y apellidos, DNI, dirección, teléfono de contacto y correo electrónico.

-Identificación de la vivienda que se pretende comprar (calle, bloque/escala, piso, puerta, número, datos registrales, código postal y localidad)

-Número expediente VPO (puede encontrar este número en la escritura del edificio, yendo al Registro de la Propiedad o en la placa de la entrada del edificio).

-Identificación del vendedor con nombre y apellidos, DNI, dirección, teléfono de contacto y correo electrónico.

*para las viviendas calificadas con anterioridad al Real Decreto-Ley 31/1978 de 31 de octubre, con un plazo de 50 años de duración del régimen de protección oficial, no hay limitación de precio, ni tampoco están sujetos a los límites máximos de ingresos de la unidad de convivencia que permite el acceso a la vivienda de protección oficial.

Con los DOCUMENTOS 1, 2, 3 y 4 se podrá ir a la Notaría a firmar y elevar a público el contrato de compra-venta.

Si el contrato es de arrendamiento no hay que solicitar el DOCUMENTO 2 y el DOCUMENTO 4 de DECLARACIÓN RESPONSABLE se sustituye por el visado del contrato por la Dirección General de Vivienda y Arquitectura.

8. ¿Qué debo hacer para comprar o ser arrendatario de una vivienda de protección oficial nueva o de 1ª transmisión de promoción privada?

En el supuesto de que se trate de una nueva promoción de viviendas de protección oficial de promoción privada, el comprador o arrendatario tendrá que cumplir los mismos requisitos especificados en el punto 1 de esta guía al igual que en segundas y posteriores transmisiones. El promotor es el responsable de solicitar el visado de contratos de venta o arrendamiento (en sustitución de la declaración responsable) para poder ir a la Notaría a firmar y elevar a público el contrato de compra-venta de la nueva vivienda. Los contratos de arrendamiento, a pesar de que no se elevan a escritura pública de forma obligatoria, deben visarse igualmente por la Dirección General de Vivienda y Arquitectura.

El procedimiento de promoción, publicidad y oferta de las viviendas de protección oficial de promoción privada se aprobó por Resolución del consejero de Movilidad y Vivienda por la cual se aprueban los criterios de publicidad, promoción y oferta de viviendas de protección oficial de promoción privada, en el marco de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Islas Baleares (BOIB N.º 163 - 15 / Diciembre / 2022).

También se puede solicitar información de la promoción de viviendas a la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, pidiendo cita previa a través del 012 o de la página web habitatge.caib.es, pinchando en el siguiente enlace:

https://www.caib.es/sites/cita_previa/es/inici/

9. ¿Qué debo hacer para comprar o ser arrendatario de una vivienda de protección oficial nueva o de 1ª transmisión de promoción pública?

En el supuesto de que se trate de una nueva promoción de viviendas de protección oficial de promoción pública, el beneficiario tendrá que cumplir además de los requisitos especificados en el punto 1 de esta guía, el resto de criterios que establezca al efecto cada administración o ente promotor público.

El promotor público facilitará la información y requisitos específicos para poder optar a la compra o arrendamiento de estas viviendas. También se puede solicitar información de la promoción de viviendas a la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, pidiendo cita previa a través del 012 o de la página web habitatge.caib.es, pinchando en el siguiente enlace:

https://www.caib.es/sites/cita_previa/es/inici/

10. ¿Qué debo hacer para vender o alquilar una vivienda de protección oficial que ya ha agotado el plazo de duración del régimen de protección oficial?

Las viviendas de protección oficial que hayan agotado el plazo de protección por el paso del tiempo establecido desde la fecha de la calificación definitiva, ya son libres a todos los efectos y no tienen ninguna limitación en cuanto a precio máximo o requisitos para los futuros usuarios. No obstante, de cara agilizar el trámite de la posible transmisión de la titularidad o uso de la vivienda a terceros, la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, previa solicitud del propietario de la vivienda, emitirá una COMUNICACIÓN DE EXTINCIÓN DE RÉGIMEN DE PROTECCIÓN OFICIAL sin ningún coste, a través del siguiente enlace, indicando la opción “comunicación de extinción de condición VPO”:

https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/189717

Una vez obtenido este documento, se tendrá que facilitar al Notario en el momento de la firma y elevación a público del contrato de compra-venta, para dejar constancia oficial que la vivienda es libre a todos los efectos y no está sujeta a ninguna limitación o regulación en lo referente a las viviendas de protección oficial. Por este motivo, ni el vendedor tiene que comunicar al IBAVI la decisión de transmitir la vivienda, ni el comprador tiene que presentar la declaración responsable de cumplimiento de los requisitos para adquirir una vivienda de protección oficial ni inscribirse en el Registro público de demandantes.

11. ¿Puedo reformar energéticamente mi vivienda de protección oficial para incrementar su precio máximo de venta o arrendamiento?

Para aquellas viviendas de precio tasado ya finalizadas y para las viviendas de protección oficial con calificación definitiva en régimen general que hayan hecho obras de mejora energética y consigan mejorar la eficiencia energética, acreditando la mejora con la consecución de la etiqueta C-D o superior en el certificado energético posterior a la realización de las obras, les son de aplicación los precios máximos actualizados correspondientes a una vivienda de protección oficial de nueva construcción, aprobados por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 20 de junio de 2022 de actualización de los precios máximos de venta y alquiler de vivienda de protección oficial (BOIB N.º 86 - 02 / Julio / 2022).

En estos casos, cuando se solicite el certificado de precio máximo, se tiene que aportar junto con la documentación para solicitar el certificado de precio máximo (DNI, escritura y nota simple), el certificado energético previo a la ejecución de las obras de reforma, el certificado energético resultando de la ejecución de las obras y la documentación justificativa de haber realizado las obras. Los servicios técnicos de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura podrán inspeccionar la vivienda para comprobar la veracidad de los datos aportados.