ARTICULADO ESPECÍFICO DEL DECRETO 127/2005
El procedimiento para subastar los bienes y derechos patrimoniales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears está regulado en los artículos 94 a 120 del Decreto 127/2005, de 16 de diciembre, por el cual se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 6/2001, de 11 de abril, de patrimonio de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares (BOIB núm. 192, de 24 de diciembre), que se reproducen más abajo:
TÍTULO III
RÉGIMEN DE LOS BIENES PATRIMONIALES
[...]
CAPÍTULO V
BIENES INMUEBLES
[...]
SECCIÓN 2ª
ENAJENACIÓN
Artículo 94. Procedimiento de enajenación
La enajenación a título oneroso de los bienes inmuebles y derechos reales patrimoniales de la comunidad autónoma se realizará mediante la tramitación del expediente que, de conformidad con los artículos de esta sección, iniciará de oficio el consejero competente en materia de patrimonio, a propuesta del director general competente.
Artículo 95. Documentación requerida
A los efectos de lo que dispone el artículo anterior, la consejería o la entidad interesada deberá presentar la siguiente documentación:
a) Solicitud de inicio del expediente formulada por el titular de la consejería interesada.
b) Informe de la secretaría general de la consejería o del órgano competente de la entidad pública que tenga encomendada la administración o la gestión del bien o derecho, que justifique la finalidad y la necesidad de la enajenación, con una descripción de les características físicas y jurídicas del inmueble.
c) Informe jurídico del órgano competente de la consejería o de la entidad pública que tenga encomendada la administración o la gestión del bien o derecho.
d) Certificado actualizado del Registro de la Propiedad.
e) Certificado de la titularidad catastral actualizada.
f) Planos del inmueble.
g) Justificante de encontrarse al corriente del pago de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en su caso.
Artículo 96. Declaración de alienabilidad
1. La enajenación a título oneroso de bienes inmuebles o derechos reales patrimoniales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears requerirá la declaración previa y motivada de alienabilidad por parte delórgano competente según las normas de la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio y el artículo siguiente de este Reglamento, en relación al tipo de bienes y de la cuantía de la tasación de éstos.
2. Esta declaración exigirá la verificación previa de que el bien que se pretende enajenar no forma parte del dominio público de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears. En caso contrario, se desafectará de acuerdo con lo que disponen la Ley 6/2001, de abril, del Patrimonio y este Reglamento.
3. La declaración de alienabilidad deberá hacer constar, como mínimo, los siguientes aspectos:
a) Que el bien o derecho que es objeto de la enajenación no forma parte del dominio público de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
b) La conveniencia de la enajenación del bien o derecho por no ser necesario para las funciones que ha de desarrollar la comunidad autónoma.
c) Descripción física y jurídica del bien.
Artículo 97. Formas de enajenación y competencia
1. La enajenación de los bienes inmuebles se realizará mediante una subasta pública o, excepcionalmente, mediante enajenación directa en los casos previstos en la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio.
2. Corresponde al consejero competente en materia de patrimonio declarar la alienabilidad y autorizar la enajenación de los bienes inmuebles que pertenecen a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
3. Se exceptúan únicamente de la regla mencionada en el apartado anterior los supuestos de enajenación directa de bienes inmuebles de valor superior a 500.000 euros, según la tasación pericial por el órgano competente, en los cuales la competencia para declarar la alienabilidad y autorizar la enajenación corresponde al Consejo de Gobierno.
Artículo 98. Depuración física y jurídica del bien
Antes de iniciarse los trámites para enajenar el inmueble, debe depurarse su situación física y jurídica. Se entenderá por depuración física la práctica del deslinde, la recuperación de oficio o cualquier otra acción en derecho que sea necesaria para aclarar o determinar la situación del inmueble. Y por depuración de la situación jurídica, la inscripción, si aún no estuviera hecha, en el Registro de la Propiedad y en el Catastro Inmobiliario.
Artículo 99. Bienes en litigio
1. No se podrá promover la venta de los bienes que estén en litigio. Si éste se suscitara después de iniciado el procedimiento de enajenación, el expediente quedará provisionalmente suspendido.
2. Salvo en dicho supuesto, una vez anunciadas las subastas, sólo podrán suspenderse por una resolución del consejero competente en materia de patrimonio fundamentada en documentos fehacientes que prueben la improcedencia de la venta.
Artículo 100. Informes técnicos
1. Una vez acordado por el consejero competente en materia de patrimonio el inicio del procedimiento y declarada la alienabilidad del bien, se aportará al expediente un informe técnico del órgano competente de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears que, como mínimo, hará referencia a los siguientes aspectos:
a) Informe técnico del órgano competente de la comunidad autónoma que señale la calificación urbanística, los parámetros edificatorios y los usos permitidos del solar y que haga una evaluación de la calidad.
b) Informe técnico del órgano competente de la comunidad autónoma con una valoración desglosada del solar y de las construcciones posibles, que incorporará el estudio de mercado correspondiente y el precio de enajenación que se considere oportuno.
2. A efectos de lo que dispone el apartado anterior, el servicio de Patrimonio emitirá informe sobre las posibles cargas y gravámenes que recaigan sobre el inmueble.
3. La tasación aprobada, con rebaja, en su caso, de les cargas que se consideren deducibles, se incorporará al expediente como valor vinculante para determinar la competencia para autorizar la enajenación del inmueble y, en su caso, el precio tipo para la subasta que se haya de realizar.
Artículo 101. Aprobación del pliego de condiciones
La resolución del consejero competente en materia de patrimonio que autorice la enajenación del inmueble por el sistema de subasta, a tenor de lo previsto en el artículo 97.2 de este Reglamento, incluirá también la aprobación del pliego de condiciones que ha de regir la licitación y de la convocatoria de la subasta.
Artículo 102. Convocatoria de la subasta
1. La convocatoria de la subasta se anunciará en el Boletín Oficial de las Illes Balears con una antelación mínima de veinte días, con una mención de los siguientes puntos:
a) Declaración de alienabilidad y resolución por la que se dispone la enajenación.
b) Descripción física y jurídica de los bienes que son objeto de enajenación, de forma que permita identificarlos.
c) Cantidad que ha de servir de tipo para la subasta.
d) Día, hora y lugar en que tendrá lugar la subasta.
e) Plazo para elevar el negocio a escritura pública.
f) Plazo mínimo de vigencia de les ofertas.
2. Se podrá disponer también que el anuncio de la subasta se publique en uno de los diarios de mayor difusión en el territorio de las Illes Balears.
Artículo 103. Requisitos para participar en la subasta
1. Podrán participar en la subasta todas las persones que tengan capacidad para contratar, de acuerdo con las normas contenidas en el Código Civil.
2. No podrán participar en la subasta las persones que incurran en procedimiento de apremio administrativo, las declaradas en suspensión de pagos, mientras lo estén, las declaradas en quiebra y los concursantes no rehabilitados y, en general, en cualquiera de las causes de incapacidad o de prohibición para contratar previstas en la legislación administrativa de contratos.
Artículo 104. Fianza provisional
1. Para participar en la subasta será indispensable que el licitador haya depositado previamente ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears la garantía por importe del 20% de la cantidad que sirva de tipo para la venta, de conformidad con la legislación de contratos de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
2. Esta cantidad tendrá el carácter de fianza provisional y será retornada al licitador que no haya obtenido el remate a su favor. Sin perjuicio de ello, el anuncio de licitación podrá prever la retención de estas fianzas durante un plazo máximo de quince días. Si el adjudicatario no hubiera cumplido las obligaciones una vez transcurrido este plazo, la Administración, previa audiencia del adjudicatario, podrá adjudicar directamente a la segunda mejor oferta, sin que sea necesario convocar una nueva subasta, y el contrato originario quedará resuelto.
Artículo 105. Presentación de ofertas
1. Las ofertas para la subasta deben presentarse en dos sobres cerrados, firmados por el licitador, y entregarse en el lugar indicado en el anuncio de licitación en el plazo que se fije. Uno de los sobres, con el título «Oferta económica», deberá contener la oferta económica que se haga. El otro, con el título «Documentación general», deberá contener
los documentos que se exijan y, en cualquier caso, los siguientes:
a) Los que acrediten la personalidad del licitador y, si tuviera, de su representante.
b) El resguardo del depósito previo del 20% del tipo de subasta, en concepto de fianza provisional, de conformidad con la normativa específica aplicable.
c) Los que acrediten la situación de no incurrir en ninguna prohibición o incompatibilidad para contratar de acuerdo con lo que dispone el artículo 103 de este Reglamento.
d) Los que certifiquen que se encuentra al corriente del cumplimiento de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social impuestas por las disposiciones vigentes.
2. Les ofertas se ajustarán al modelo establecido en el pliego de condiciones que rija para la subasta.
3. No se admitirán ofertas en calidad de cesión de remate a un tercero.
Artículo 106. Constitución de la mesa de la subasta
El día hábil siguiente al de la conclusión del plazo de admisión de las ofertas, se constituirá la mesa que ha de autorizar la subasta, la cual deberá estar integrada per las siguientes personas:
a) Como presidente, el director general competente en materia de patrimonio.
Un vocal representante y designado por la Intervención General de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
b) Un vocal representante y designado por la Dirección de la Abogacía de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
c) Un máximo de tres representantes de la consejería interesada.
d) Un representante del servicio de Patrimonio, que actuará como secretario con voz y voto.
Artículo 107. Examen de la documentación
1. Una vez constituida, la Mesa examinará y calificará la documentación general referida en el artículo 105 de este Reglamento. Si la mesa observara defectos en la documentación presentada, podrá conceder, si lo estima oportuno, un plazo no superior a cinco días para que se subsanen los errores.
2. La Mesa no podrá admitir en la subasta a los licitadores que no hayan presentado la documentación requerida o que no la hayan subsanado según lo dispuesto en el apartado anterior.
3. La no admisión de la subasta se notificará a las personas interesadas en el acto público de la subasta previsto en el artículo 108 de este Reglamento, si estuvieran en él, o una vez concluida, para que en el plazo de cinco días naturales formulen a la Mesa las alegaciones oportunas, para considerarlas en la resolución que ponga fin al procedimiento, y para impugnar la exclusión en el recurso administrativo que, si procede, se interponga en contra.
Artículo 108. Apertura de la subasta y declaración del mejor postor
1. Una vez acabada la fase de calificación de documentos, el presidente declarará abierta la subasta en un acto público y el secretario leerá el anuncio publicado en el Boletín Oficial de las Illes Balears y la relación de licitadores que hayan presentado ofertas. A continuación debe exponer el resultado de la calificación previa de documentos y de los licitadores admitidos y excluidos en la subasta y, finalmente, debe
abrir el sobre que contenga la proposición económica, a la vista de las cuales la Mesa declarará mejor postor al licitador que haya formulado la propuesta más alta.
2. En el supuesto en que se produzca un empate entre las mejores ofertas, deberá abrirse en el mismo acto, si los licitadores estuvieran presentes, una puja, y adjudicarse provisionalmente la subasta al licitador que haya realizado la proposición económica más alta. En caso que los licitadores empatados no estuvieran presentes, se resolverá el empate por sorteo.
3. Del resultado de la subasta, se levantará el acta correspondiente, en la cual se recogerá sucinta y fielmente toda la actuación y será firmada por todos los componentes de la Mesa y el mejor postor.
Artículo 109. Adjudicación definitiva de la subasta
1. La aprobación de la subasta la realizará el consejero competente en materia de patrimonio, que dictará la resolución, a propuesta de la Mesa, para adjudicarla definitivamente o declararla desierta.
2. La adjudicación definitiva de la subasta se notificará al adjudicatario para que, en un plazo de quince días, efectúe el pago del precio total de la enajenación, incluidos, si corresponde, los tributos repercutibles y los gastos de los anuncios de la subasta. Asimismo, deberá advertírsele de que, si no lo hace, perderá su derecho y el depósito previo, sin perjuicio de la indemnización de las eventuales pérdidas que la inefectividad de la adjudicación produjere a la comunidad autónoma .
Artículo 110. Subasta declarada desierta
Si la subasta quedara desierta o resultara fallida, el consejero competente en materia de patrimonio podrá acordar la convocatoria de una segunda subasta, de una tercera e incluso de una cuarta, bien repitiendo el tipo de la primera o reduciéndolo un 15% en cada convocatoria.
Artículo 111. Enajenación directa de bienes inmuebles
1. La enajenación directa sólo cabrá en los siguientes supuestos:
a) La urgencia reconocida en la contratación.
b) La peculiaridad de la necesidad que se ha de satisfacer.
c) La escasez de demanda en el mercado.
2. Se considerará que concurre la circunstancia de escasez de oferta en el mercado cuando una subasta pública sea declarada desierta o fallida.
Artículo 112. Procedimiento para la enajenación directa
El procedimiento para la enajenación directa es el establecido con carácter general en esta sección para la venta de los bienes inmuebles, con las siguientes particularidades:
a) Resolución de inicio del consejero competente en materia de patrimonio, de oficio, a propuesta del director general competente. En caso de que el inicio sea a instancia de una consejería interesada, la solicitud de su titular vendrá acompañada de un informe justificativo de la secretaría general sobre la concurrencia de los motivos de enajenación directa previstos en la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio. En cualquier caso, deberá aportarse un informe actualizado de tasación del inmueble.
b) Recepción de las ofertas de compra de los interesados, así como de la documentación acreditativa a que se refieren los puntos a), c) y d) del artículo 105 de este Reglamento.
c) Una vez examinada y calificada la documentación, el director general competente en materia de patrimonio trasladará al consejero competente el resultado del análisis de las ofertas presentadas para que designe al adjudicatario provisional. La dirección general competente en materia de patrimonio comunicará al ofertante la viabilidad de la operación para que en un plazo máximo de quince días haga el depósito del 25% del precio de venta en la Tesorería General de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, en concepto de fianza.
d) Efectuado el depósito, la dirección general competente en materia de patrimonio elevará la propuesta de resolución oportuna, previo informe del servicio de Patrimonio. Posteriormente, el órgano competente ha de acordar la venta directa, de conformidad con lo que disponen los artículos 86.d y 87.d de la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio y 97 de este Reglamento.
e) El acuerdo de adjudicación directa se notificará al adjudicatario en los términos que se prevén en el artículo 109.2 de este Reglamento.
Artículo 113. Prohibición de aplazamiento del pago del precio
En ninguna de las clases de enajenación previstas en este Reglamento y en la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio, se admitirá el aplazamiento del pago del precio.
Artículo 114. Propietarios colindantes
1. Los propietarios colindantes podrán adquirir directamente los solares de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, cuando se enajenen y con prioridad sobre cualquier otro solicitante, que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables, y también las parcelas y las fincas rústicas que sean de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo vigente en la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.
2. Cuando más de un propietario colindante solicite la adquisición directa, tendrá prioridad el del inmueble de menor superficie y, en caso de igualdad, el que primero la haya solicitado.
3. A efectos de lo que dispone el apartado 1 de este artículo, la Administración de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears deberá comunicar a los propietarios colindantes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 115 de este Reglamento, la enajenación de los inmuebles.
Artículo 115. Apertura del periodo de información
1. Cuando el procedimiento de venta a colindantes se inicie a solicitud de una persona interesada, se acordará la apertura de un periodo de información pública durante quince días y se anunciará en el Boletín Oficial de las Illes Balears para que otros colindantes puedan formular las alegaciones que consideren convenientes para acreditar el mejor derecho a adquirir el inmueble de acuerdo con lo que se establece en el artículo anterior de este Reglamento.
2. Si la Administración conociera la identidad de los propietarios colindantes a los que se refiere el apartado anterior, deberá intentar notificar la apertura del periodo de información pública de conformidad con las normas generales del procedimiento administrativo.
3. Quedan exentos de información pública los expedientes de los que resulte la inexistencia de otros colindantes diferentes del solicitante.
Artículo 116. Inscripción y publicación
Las enajenaciones de bienes inmuebles de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears reguladas en esta sección se sujetarán a los requisitos de inscripción y publicidad previstos en el artículo 92 de este Reglamento.
Artículo 117. Gastos de aranceles
1. Los gastos correspondientes al pago de los aranceles notariales y registrales que se devenguen como consecuencia de la enajenación de los bienes inmuebles irán a cargo del adquirente.
2. Los gastos del pago de los aranceles notariales y registrales derivados de las operaciones de depuración de la situación jurídico hipotecaria que sea necesario hacer antes de las enajenaciones directas irán a cargo del adquirente.
Artículo 118. Frutos de los bienes enajenados
Los compradores harán suyos los frutos de los bienes enajenados a partir del día en que se les notifique la resolución de adjudicación.
Artículo 119. Indemnización por los desperfectos
1. Los compradores tendrán derecho a una indemnización por los desperfectos que hayan sufrido las finques desde que se haya acabado la operación pericial y la tasación pericial para la venta hasta el día en que se haya notificado la resolución de adjudicación.
2. En los juicios de reivindicación, evicción y saneamiento, la Comunidad Autónoma de las Illes Balears está sujeta a las reglas del derecho civil, así como a la indemnización por las cargas de las fincas no expresadas en el anuncio de la venta y en la escritura.
3. Les controversias que puedan surgir se someterán a la jurisdicción competente, una vez agotada la vía administrativa, de conformidad con lo que prevé la legislación de procedimiento administrativo.
Artículo 120. Enajenación de otros derechos reales
1. Para la venta de los otros derechos reales enajenables por parte de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears, no se necesitará ni el reconocimiento ni la descripción pericial de las fincas a las que afecten. Pero si en los documentos relativos a los títulos de estos derechos no figuraren la naturaleza, la situación y los límites de los inmuebles respectivos, deberá solventarse esta omisión antes de anunciar la venta.
2. La enajenación de los otros derechos reales a que se refiere este artículo que recaigan sobre bienes inmuebles de la comunidad autónoma se regirá por los preceptos contenidos en la Ley 6/2001, de 11 de abril, de Patrimonio y en esta sección, según la naturaleza del derecho alienable de que se trate.