L´Informe d´Avaluació dels Edificis (d´ara endavant IEE) és un document en el qual s´acredita la situació en la qual es troben els edificis, almenys en relació amb el seu estat de conservació, amb el compliment de la normativa vigent sobre accessibilitat universal, i amb el grau de la seva eficiència energètica. L´Administració urbanística pot requerir-li-ho als propietaris d´immobles situats en edificacions amb tipologia residencial d´habitatge col·lectiu, segons un calendari establert.

La normativa bàsica de referència és estatal, concretament el Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d´octubre, pel qual s´aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, publicat en el BOE núm. 261 de 31 d´Octubre de 2015, i vigent des d´aquest mateix dia. Aquest Reial decret conté un Títol III dedicat a el “Informe d´Avaluació dels Edificis”. Els articles i disposicions que fan referència al mateix són els següents:

• ·Article 29. L´Informe d´Avaluació dels Edificis.
• ·Article 30. Capacitació per a l´Informe d´Avaluació dels Edificis.
• ·Disposició addicional primera. Sistema d´informació urbana i altra informació al servei de les polítiques públiques per a un medi urbà sostenible.
• ·Disposició transitòria segona. Calendari per a la realització de l´Informe d´Avaluació dels Edificis.
• ·Disposició final primera. Qualificacions requerides per subscriure els Informes d´Avaluació d´Edificis.

Sense perjudici d´aquesta regulació estatal, que té caràcter bàsic, pot existir normativa autonòmica o municipal que la desenvolupi.

Segons el Reial decret Legislatiu 7/2015, de 30 d´octubre, pel qual s´aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, estan obligats els propietaris d´immobles situats en edificis de tipologia residencial d´habitatge col·lectiu que tenguin una antiguitat superior als 50 anys. Segons l´article 2, apartat 6 d´aquest Reial decret, s´entén per edifici de tipologia residencial d´habitatge col·lectiu: “el compost per més d´un habitatge, sense perjudici que pugui contenir, de manera simultània, altres usos diferents del residencial. Amb caràcter assimilat s´entén inclosa en aquesta tipologia, l´edifici destinat a ser ocupat o habitat per un grup de persones que, sense constituir nucli familiar, comparteixin serveis i se sotmetin a un règim comú, tals com a hotels o residències”. En principi, i tret que així ho exigeixi la normativa autonòmica o municipal, estan exclosos per tant els habitatges unifamiliars.

També estan obligats a realitzar el IEE els propietaris de qualsevol edifici, amb independència de la seva antiguitat, quan pretenguin sol·licitar ajudes públiques per realitzar obres de conservació, d´accessibilitat universal o eficiència energètica, i sempre amb anterioritat a la formalització de la petició de la corresponent ajuda.

La normativa autonòmica o municipal pot exigir el IEE per a la resta dels edificis, podent establir especialitats d´aplicació del citat informe, en funció de la seva ubicació, antiguitat, tipologia o ús predominant.

L´incompliment del deure de complimentar en temps i forma l´Informe d´Avaluació regulat pel Reial Decret 7/2015 tendrà la consideració d´infracció urbanística, amb el caràcter i les conseqüències que atribueixi la normativa urbanística aplicable a l´incompliment del deure de dotar-se de l´informe de inspecció tècnica d´edificis o equivalent, en el termini expressament establert.

D´acord amb la disposició transitòria segona (Calendari per a la realització de l´Informe d´Avaluació dels Edificis) del Reial Decret Legislatiu 7/2015, i sense perjudici que les comunitats autònomes aprovin una regulació més exigent i del que disposin les ordenances municipals, l´obligació de disposar de l´IEE regulat en el Reial decret s´ha de fer efectiva, com a mínim, en relació amb els següents edificis i en els terminis que a continuació s´indiquen:

• a) Per als edificis de tipologia residencial d´habitatge col·lectiu que ja tenguessin més de 50 anys el 28 de juny de 2013, abans del 28 de juny de 2018, com a màxim.
• b) Per als edificis de tipologia residencial d´habitatge col·lectiu que vagin arribant a la antiguitat de 50 anys a partir del 28 de juny de 2013, en el termini màxim de cinc anys, a comptar de la data en què assoleixin l´esmentada antiguitat.
• c) En els supòsits de les lletres a) i b) anteriors, si els edificis comptassin amb una inspecció tècnica vigent, realitzada de conformitat amb la normativa aplicable abans del 28 de juny de 2013, només s´exigirà l´Informe d´Avaluació d´Edificis quan correspongui la seva primera revisió d´acord amb aquella normativa, sempre que aquesta no superi el termini de deu anys a comptar de l´entrada en vigor d´aquesta llei. Si segons aquesta normativa es supera aquest termini, l´Informe d´Avaluació de l´Edifici s´ha d´emplenar amb aquells aspectes que estiguin absents de la inspecció tècnica realitzada amb anterioritat.
• d) Per a qualsevol edifici, amb independència de la seva antiguitat, els titulars pretenguin sol·licitar ajuts públics per a realitzar obres de conservació, d´accessibilitat universal o eficiència energètica, amb anterioritat a la formalització de la petició de la corresponent ajuda.
• e) La resta dels edificis, quan així ho determini la normativa de la Comunitat Autònoma o l´Ajuntament corresponents, que podran establir especialitats d´aplicació de l´esmentat informe, en funció de la ubicació de l´edifici, la seva antiguitat, tipologia o ús predominant.

L´IEE ha d´identificar el bé immoble, amb expressió de la seva referència cadastral i contenir, de manera detallada:

• a) L´avaluació de l´estat de conservació de l´edifici.
• b) L´avaluació de les condicions bàsiques d´accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l´accés i utilització de l´edifici, d´acord amb la normativa vigent, establint si l´edifici és susceptible o no de realitzar ajustos raonables per a satisfer-les.
• c) La certificació de l´eficiència energètica de l´edifici, amb el contingut i mitjançant el procediment establert per a la mateixa per la normativa vigent.

Quan, de conformitat amb la normativa autonòmica o municipal, hi hagi un informe d´inspecció tècnica que ja permeti avaluar els extrems assenyalats en les lletres a) i b) anteriors, es podrà complementar amb la certificació de l´eficiència energètica referida en la lletra c), i produirà els mateixos efectes que l´informe regulat pel Reial Decret Legislatiu 7/2015. Així mateix, quan l´IEE contengui tots els elements requerits de conformitat amb la normativa autonòmica o municipal, pot tenir els efectes derivats de la mateixa, tant en relació amb la possible exigència de l´esmena de les deficiències observades, com pel que fa a la seva possible execució subsidiària per part de l´Administració i a costa dels obligats. Tot això, amb independència de l´aplicació de les mesures disciplinàries i sancionadores que siguin procedents, de conformitat amb el que estableix la legislació urbanística aplicable.

En primer lloc, el propietari de l´edifici o el seu representant, haurà de contactar amb un tècnic competent i contractar amb ell la realització de l´IEE.

El tècnic competent realitzarà l´IEE, amb els continguts mínims que estableix el Reial Decret Legislatiu 7/2015.

L´IEE realitzat per encàrrec de la comunitat o agrupació de comunitats de propietaris que es refereixi a la totalitat d´un edifici o complex immobiliari estendrà la seva eficàcia a tots i cadascun dels locals i habitatges existents. Això resulta especialment rellevant per a la Certificació de l´Eficiència Energètica, ja que permetrà tenir la de l´edifici complet i estendre la seva eficàcia a cada habitatge, de manera que durant el seu període de validesa (10 anys) no caldrà que cada propietari l´encarregui individualment quan posi en venda o lloguer el seu habitatge particular.

Amb l´objecte d´evitar duplicitats entre el IEE i la Inspecció Tècnica d´Edificis (ITE), o instrument de naturalesa anàloga que pogués existir en els Municipis o Comunitats Autònomes, l´informe resultant de la ITE es podrà integrar com a part del IEE regulat pel Reial decret Legislatiu 7/2015, tenint-se aquest últim per realitzat, en tot cas, quan el primer hagi tengut en compte exigències derivades de la normativa autonòmica o local iguals o més exigents a les establertes per aquest Reial decret.

Quan, de conformitat amb la normativa autonòmica o municipal, existeixi Inspecció Tècnica que ja permeti avaluar els aspectes de conservació i accessibilitat exigits pel Reial decret Legislatiu 7/2015, es podrà complementar amb la certificació de l´eficiència energètica de l´edifici, i assortirà els mateixos efectes que el IEE regulat a aquest Reial decret. Així mateix, quan contengui tots els elements requerits de conformitat la normativa autonòmica o municipal, podrà assortir els efectes derivats de la mateixa, tant quant a la possible exigència de l´esmena de les deficiències observades, com quant a la possible realització de les mateixes en substitució i a costa dels obligats, amb independència de l´aplicació de les mesures disciplinàries i sancionadores que procedeixin, de conformitat amb l´establert en la legislació urbanística aplicable.

L´article 30 (Capacitació per a l´Informe d´Avaluació dels Edificis) del Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d´octubre, pel qual s´aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, estableix el següent:

«1. L´Informe de l´Avaluació dels Edificis podrà ser subscrit tant pels tècnics facultatius competents com, si és el cas, per les entitats d´inspecció registrades que hi pugui haver en les comunitats autònomes, sempre que comptin amb aquests tècnics. A aquests efectes es considera tècnic facultatiu competent el que estigui en possessió de qualsevol de les titulacions acadèmiques i professionals habilitants per a la redacció de projectes o direcció d´obres i direcció d´execució d´obres d´edificació, segons el que estableix la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d´Ordenació de l´Edificació, o hagi acreditat la qualificació necessària per a la realització de l´informe, segons el que estableix la disposició final primera.

Aquests tècnics, quan ho considerin necessari, poden demanar, en relació amb els aspectes relatius a l´accessibilitat universal, el criteri expert de les entitats i associacions de persones amb discapacitat que comptin amb una acreditada trajectòria en l´àmbit territorial de què es tracti i tinguin entre els seus fins socials la promoció d´aquesta accessibilitat

Estableix la disposició final primera del Reial Decret Legislatiu 7/2015, el següent:

Mitjançant una ordre del ministre o ministra d´Indústria, Energia i Turisme i del ministre o ministra de Foment, es determinaran les qualificacions requerides per subscriure els Informes d´Avaluació d´Edificis, així com els mitjans d´acreditació. A aquests efectes, es tindrà en compte la titulació, la formació, l´experiència i la complexitat del procés d´avaluació

Per tant, cal concloure que estan capacitats per subscriure l´Informe d´Avaluació dels Edificis, els següents professionals:

a) Els arquitectes o arquitectes tècnics, que estan habilitats per a això per l´article 30 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, i

Els altres tècnics facultatius que es determinin en l´Ordre Ministerial prevista en la Disposició final primera del Reial Decret Legislatiu 7/2015.

A més, l´apartat 2 d´aquest article 30 del Reial Decret Legislatiu 7/2015 disposa que:

2. Quan es tracti d´edificis pertanyents a les Administracions Públiques enumerades en l´article 2 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú, podran subscriure els Informes d´Avaluació, si escau , els responsables dels corresponents serveis tècnics que, per la seva capacitació professional, puguin assumir les mateixes funcions a què es refereix l´apartat anterior

Acaba assenyalant l´apartat 3 del mateix precepte que Les deficiències que s´observin en relació amb l´avaluació del que disposa l´article 29.2 s´han de justificar en l´informe sota el criteri i la responsabilitat del tècnic competent que el subscrigui.

Segons l´apartat 6 de l´article 29 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, els propietaris d´immobles obligats a la realització de l´IEE han de remetre una còpia del mateix a l´organisme que determini la comunitat autònoma.

La mateixa regla és aplicable en relació amb l´informe que acrediti la realització de les obres corresponents, en els casos en què l´IEE integri el corresponent a la Inspecció Tècnica, en els termes previstos, i sempre que d´aquest últim se´n derivàs la necessitat d´esmenar les deficiències observades en l´immoble.

L´incompliment del deure de complimentar en temps i forma l´IEE regulat pel Reial Decret Legislatiu 7/2015 tendrà la consideració d´infracció urbanística, amb el caràcter i les conseqüències que atribueixi la normativa urbanística aplicable a l´incompliment del deure de dotar-se de l´informe d´inspecció tècnica d´edificis o equivalent, en el termini expressament establert.

El Reial Decret 233/2013, de 5 d´abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d´habitatges, la rehabilitació edificatòria, i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016 (publicat en el BOE núm. 86 de 10 d´abril de 2013) té un Programa de suport a la implantació de l´Informe d´Avaluació dels Edificis en el qual s´estableix el següent:

Objecte del programa (Article 33 del RD 233/2013)

1. L´objecte d´aquest programa és l´impuls a la implantació i generalització d´un informe d´avaluació dels edificis que inclogui l´anàlisi de les condicions d´accessibilitat, eficiència energètica i estat de conservació dels mateixos, mitjançant una subvenció que cobreixi part de les despeses d´honoraris professionals per la seva emissió.

2. L´informe ha de contenir, de manera detallada, els aspectes relacionats en l´annex II, en relació amb l´anàlisi de l´estat de conservació de l´edifici, la determinació de si l´edifici és susceptible o no d´incorporar ajustos raonables en matèria d´accessibilitat i la certificació de l´eficiència energètica.

Quan, al municipi o a la comunitat autònoma en què se situa l´edifici objecte d´aquest informe, hi hagi normativa que desenvolupi un model propi d´Inspecció Tècnica d´Edificis, o instrument anàleg, que inclogui tots els aspectes que formen part de l´annex II, s´admetrà l´esmentat model en substitució d´aquest, sempre que estigui subscrit per tècnic competent, s´hagi emplenat i tramitat d´acord amb el que estableix la normativa que li sigui d´aplicació i estigui actualitzat de conformitat amb la mateixa. En els casos en què la informació que aportin només respongui parcialment a l´annex II, s´incorporarà directament i s´omplirà la resta.

Beneficiaris (Article 34 del RD 233/2013)

Podran ser beneficiaris d´aquests ajuts les comunitats de veïns, agrupacions de comunitats o propietaris únics d´edificis de caràcter predominantment residencial, que comptin amb l´informe d´avaluació a què es refereix l´article anterior abans que finalitzi l´any 2016

Gestió i quantia dels ajuts (Article 35 del RD 233/2013)

1. El Ministeri de Foment transferirà a la Comunitat Autònoma o Ciutat de Ceuta o Melilla l´import de la subvenció, de conformitat amb el que estableix l´article 21 de la Llei general pressupostària, i tal com s´especifiqui en els convenis de col·laboració.

2. Els ajuts consistiran en una subvenció, equivalent a una quantitat màxima de 20 euros per cada un dels habitatges de les que consti l´edifici, i una quantitat màxima de 20 euros per cada 100 m2 de superfície útil de local, sense que en cap cas es pugui superar la quantitat de 500 euros, ni el 50% del cost de l´informe per edifici

Condicions per a l´atorgament dels ajuts (Article 36 del RD 233/2013)

Per a l´obtenció de l´ajuda, cal presentar l´Informe d´avaluació de l´edifici, amb els continguts que figuren en l´annex II d´aquest Reial decret, degudament emplenat i subscrit per tècnic competent. Haurà d´aportar-se també la corresponent factura d´honoraris, original o còpia, emesa pel professional o els professionals que hagin fet l´informe.