LOGO CAIB
5 de desembre de 2017Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat
Foto de noticia

La nova Llei d’urbanisme reforça la disciplina i protegeix l'habitatge públic

La Llei d’urbanisme de les Illes Balears (LUIB) ha estat aprovada pel Ple del Parlament de les Illes Balears i entrarà en vigor el dia 1 de gener de 2018. La Llei, que ha incorporat, totalment o parcialment, més del 30 % de les esmenes presentades pels distints grups parlamentaris, neix amb vocació de perdurabilitat i el text definitiu avui aprovat és el resultat d’un procés que es va iniciar amb una fase prèvia de participació amb aportacions de més de 60 professionals de l’àmbit urbanístic.
 
Els objectius principals que es marca la Llei aprovada avui pel Parlament són :
 
  • Com a llei bàsica de consens, la perdurabilitat, ja que dóna màxima seguretat jurídica.
  •  La definició de les línies bàsiques de regulació dels tres tipus de sòl, que inclou el sòl rústic (que no apareixia a la Llei del sòl).
  • L’agilitació al màxim dels processos d’aprovació dels plans generals, amb la desagregació dels planejaments generals (en dues parts) i un nou sistema de tramitació que permetrà que els quasi vuit anys actuals de tramitació puguin passar a tres anys.
  • La sostenibilitat del territori, prioritzant al màxim la reutilització del sòl urbà i les actuacions sobre “ciutat edificada”, per evitar l’ocupació de nou sòl.
  • La lluita contra l’especulació, amb l’articulació d’instruments de gestió urbanística que garanteixen un control màxim dels processos, des del punt de vista administratiu i econòmic, i amb mesures correctores que impedeixin, per exemple, plusvàlues exagerades, per dotar tot el procés de transparència. Fixa condicions estrictes per als convenis urbanístics.
  • Una disciplina urbanística efectiva, tant per garantir el compliment de sancions i el restabliment de la legalitat i de la realitat física alterada quan aquesta s’ha vulnerat, com per actuar com a element preventiu i dissuasiu de comportaments irregulars entre els particulars i entre els responsables públics, per acció o omissió d’aquests.
  • Més garanties per a la protecció dels sòls especialment protegits (ANEI, ARIP i àrees de protecció territorial APT costaneres), tot donant competència exclusiva als consells i les seves agències de disciplina urbanística per actuar sobre aquests sòls.
  • Increment del parc d’habitatges públics. Dota les administracions d’instruments eficaços i fixa obligacions en la planificació urbanística per tal de facilitar l’increment del parc d’habitatges públics per destinar-los preferentment a lloguer social.
  • Impedir la reclassificació com a sòl urbà dels assentaments en el medi rural i tancar la porta a l’amnistia de les edificacions fora d’ordenació en sòl rústic.
 
Fixa també processos controlats i taxats per a problemes enquistats com els nuclis rurals o els falsos urbans.
 
Principals mesures que incorpora la Llei per assolir aquests objectius:
 
1. En sòl rústic: més garanties per a la protecció
 
La Llei incorpora tant el règim urbanístic del sòl rústic com els aspectes de planejament i gestió relatius a aquest sòl, tot i que sense incorporar els aspectes de detall reglamentaris inclosos en la legislació urbanística sectorial que una llei bàsica com aquesta no ha de contenir.
 
Es dóna competències als consells i a les seves oficines de disciplina per actuar en els sòls especialment protegits (com ANEI, ARIP o APT costaneres), i s’eleven així les garanties de protecció i de compliment de la normativa en aquests casos. L’import de les sancions és per als ajuntaments.
 
Queda bloquejada qualsevol possibilitat d’amnistia de les edificacions fora d’ordenació dins el sòl rústic
 
S’impedeix la reclassificació dels assentaments en el medi rural com a sòls urbans.
 
S’admet, via esmena, la ubicació dels petits refugis d’animals i caneres en sòl rústic.
 
2. Agilitació de la tramitació dels planejaments urbanístics
 
El planejament general urbanístic tradicional es divideix en dues figures:
 
  • El pla general, que regula els aspectes estructurals, tot limitant-ne el contingut a l’escala macro, les infraestructures i dotacions generals, i els usos globals.
  • Una nova figura: el pla d’ordenació detallat. Amb les determinacions d’ordenació de caràcter més flexible en el temps: forma urbana, tipologies, usos detallats, etc.
 
Aquests plans d’ordenació detallats seran el document “actiu”, amb flexibilitat per poder-se dividir en funció de les classes de sòl, els àmbits territorials o el que es consideri oportú.
 
Els municipis superiors a 10.000 habitants podran aprovar aquests plans d’ordenació.
 
El termini d’aprovació dels plans generals, que marcaran únicament les línies estructurals, es preveu que no serà superior a tres anys i el Consell n’informarà en el moment de l’aprovació inicial per així agilitar i garantir la seguretat jurídica de tot el procés.

3. Mesures de sostenibilitat urbanística i de garanties econòmiques dels processos urbanístics
 
S’afavoreix la reutilització del sòl urbà per evitar nou consum de territori. Aquest és un dels principals objectius de la nova norma i estableix mecanismes per fer-ho:

— Mesures edificatòries, com la rehabilitació.
— Mesures de posada en el mercat de sòl urbà vacant, davant les demandes de nou sòl.
— Mesures de renovació i regeneració de teixit urbà.
 
Totes les actuacions urbanístiques hauran de supeditar-se a un control econòmic:
— Una memòria de viabilitat econòmica com a garantia para els particulars i un informe de sostenibilitat econòmica com a garantia per a les administracions que una actuació determinada no llastrarà el futur dels comptes de les hisendes locals.
 
4. Mesures per lluitar contra l’especulació
 
Lligada a les mesures anteriors, es determina que les plusvàlues generades pels canvis de classificació, qualificació o rendibilitat d’usos que resultin superiors a un benefici raonable hauran de repercutir en l’Administració.
 
Els convenis de planejament urbanístic, que han estat font de conflictes i que moltes vegades han derivat en indemnitzacions copioses, es podran dur a terme, però amb mesures estrictes de control i transparència amb l’objectiu d’evitar situacions anòmales, com exigències de responsabilitats econòmiques als ajuntaments per incompliment dels convenis.
 
Tota la documentació relativa als convenis s’haurà de publicar. Hi ha d’haver màxima transparència de tots els processos: documents públics, participació de professionals acreditats, de societats de taxació, etc.
 
5. Mesures que obliguen a potenciar habitatges de protecció oficial/de lloguer social
 
La Llei preveu l’obligació de les administracions de tenir un registre amb tot el seu patrimoni de sòl públic i estableix l’obligació que aquest es destini a habitatges públics de protecció oficial. Aquest sòl és el que habitualment tenen els ajuntaments procedent de les cessions d’aprofitament derivades de les diferents actuacions urbanístiques.
 
La Llei preveu també que els plans generals han de destinar com a mínim el 30 % de l’edificabilitat residencial a habitatge protegit.
 
Es permet una major densitat d’habitatges (sense augmentar-ne l’edificabilitat) fins a un màxim de 75 habitatges per hectàrea tant en sòls urbanitzables com urbans.
 
6. Mesures de disciplina urbanística
 
La Llei d’urbanisme reforça els mecanismes per fer efectiva la disciplina urbanística.
 
Les mesures. S’hi fixen dos processos:
El sancionador i el de restabliment de la legalitat i de la realitat física alterada.
 
  • Procediment sancionador: les sancions per actuacions il·legals (sense títol urbanístic que les empari) seran econòmiques i varia l’import.
 
• Per obres i instal·lacions il·legals en sòl urbà o urbanitzable:
Multes d’entre el 50 i el 70 % del valor de l’obra executada si l’ús n’és permès.
Multes d’entre el 75 i el 100 % del valor de l’obra si l’ús no n’és permès.
 
• Per obres i instal·lacions en sòl rústic:
Multa de fins al 300 % del valor si és un ús prohibit.
Multa d’entre el 150 i el 300 % del valor si és ús autoritzat.
 
  • Procediment de restabliment/execució de les demolicions:
 
El termini per iniciar el procediment de restabliment de la realitat física alterada no prescriurà mai al sòl rústic: a partir d’ara el possible infractor sabrà que qualsevol obra il·legal que es faci al sòl rústic sempre podrà ser esbucada per la Administració.
 
Se simplifiquen les execucions d’ordres de demolició, que queden exemptes de llicència urbanística prèvia: es presenta el projecte i si l’ajuntament no diu res en un mes, s’inicia el termini per executar.
 
Es preveuen multes coercitives continuades: del 10 % del valor de l’obra il·legal i es van repetint CADA MES (fins a 12) fins que l’infractor en du a terme la demolició i la restitució.
 
El termini per a l’execució subsidiària per part de l’Administració s’amplia fins als 15 anys; la Llei l’introdueix, seguint els criteris jurisprudencials. L’Administració pot executar subsidiàriament des del moment en què expira el termini donat a l’infractor.
 
Per evitar el problema de la proximitat en el compliment de la disciplina urbanística es dóna competència als consells insulars i a les agències i consorcis supramunicipals sobre el sòl rústic ANEI, ARIP i APT.
 
Responsabilitat de les autoritats o càrrecs públics: es fixen responsabilitats per a les autoritats i càrrecs públics que, amb coneixement de causa i tenint possibilitat d’impedir-ho, permeten la indisciplina urbanística; per exemple, si deixen caducar expedients o deixen de sancionar una infracció o d’ordenar-ne el restabliment.
 
7. Solucions taxades i amb control estricte a situacions atípiques
 
Assentaments rurals

La Llei inclou la nova regulació dels nuclis rurals, com una categoria especial del sòl rústic (tant els tradicionals com els ordinaris, legalment establerts en els plantejaments vigents), però també identifica els assentaments d’origen irregular en sòl rústic, els delimita i en planteja la congelació per impedir-ne qualsevol ampliació i també de les seves edificacions.
 
Falsos urbans

La Llei posa límits a aquestes situacions atípiques i dóna un any de termini als ajuntaments per resoldre la situació dels anomenats falsos urbans perquè puguin optar per la classificació d’aquests sòls, i deixa clar que la desclassificació no pot generar cap tipus d’indemnització. 
 
Solucions per als efectes negatius de la suspensió de planejaments, majoritàriament per sentència judicial
Es determina que els consells, per raons d’interès públic i amb audiència prèvia del municipi, poden suspendre la vigència d’un planejament i, a la vegada, aprovar inicialment normes provisionals que el supleixin fins que no se’n faci la modificació o revisió.
 
També els ajuntaments, quan ho acreditin per interès públic —especialment en casos de sentències que anul·lin el seu planejament— poden demanar al Consell l’aprovació d’aquestes normes provisionals per tal d’evitar que reneixi el plantejament al qual substituïa l’anul·lat amb conseqüències negatives.
 
Desclassificació de sòls urbanitzables no desenvolupats als planejaments de Mallorca no adaptats a les Directrius d’ordenació territorial.
 
8. La Llei també deroga determinats aspectes de la Llei agrària
 
La Llei recupera el principi transversal d’ordenació territorial com a plantejament que conjuga l’activitat humana damunt el territori, especialment en rústic, en derogar determinats aspectes de la Llei agrària.
 
Alguns exemples:
  • Els ajuntaments recuperen la potestat de decisió sobre tota l’ordenació urbanística de tot el seu territori. Ja no serà possible que l’administració agrària pugui exonerar del compliment de les condicions que estableixi el planejament urbanístic.
  • Tots els agroturismes s’hauran de regir per les condicions que estableix la Llei turística, com havia estat sempre.
  • Les instal·lacions o infraestructures relacionades amb l’activitat eqüestre o amb la venda directa de productes en determinades àrees tornen a estar, com hauria d’haver estat sempre, subjectes als instruments d’ordenació territorial.
  • S’impedeixen noves exoneracions per permetre les segregacions de parcel·les per davall de la unitat mínima de cultiu, possibilitat que va obrir la Llei agrària.