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Entra en vigor la modificación de la ley de Turismo de las Islas Baleares que regula el alquiler turístico y establece un techo de plazas

Día 1 de agosto de 2017 ha entrado en vigor la modificación de la ley de Turismo de las Islas Baleares, aprobada por el Parlamento el pasado 18 de julio.

Esta modificación aborda básicamente dos cuestiones: la regulación de la comercialización de estancias turísticas a viviendas (el llamado alquiler turístico) y el establecimiento de un techo real de plazas turísticas.

El Govern afronta así una realidad existente: la demanda de una parte de los visitantes de las Baleares de pasar sus vacaciones en una vivienda residencial. Además, el alquiler turístico (en cualquier tipo de vivienda) es una forma de repartir mejor la riqueza generada por el turismo.

Por otro lado, el incremento descontrolado del alquiler turístico tiene consecuencias negativas para el mercado de alquiler residencial, y también para el medio ambiente y los recursos limitados de las Islas.

Con la modificación de la ley, se ha buscado una solución equilibrada que a la vez garantiza el derecho de acceso a la vivienda para los residentes de las Baleares, la protección del medio ambiente y la convivencia entre residentes y turistas. Así mismo, posibilitará ejercer con garantías una actividad económica cómo es el alquiler turístico.

Aparte de estos aspectos, la norma también establece, por primera vez, un techo real de plazas turísticas. Se suprimen las numerosas exenciones al principio del plaza por plaza, de forma que se pone freno al crecimiento ilimitado de plazas turísticas. Con esto el Govern  contribuye a moderar la masificación turística.

Un aspecto muy importante es que la ley facilita por primera vez herramientas efectivas para  la persecución de la oferta ilegal. También establece una definición clara sobre los canales de oferta turística, y la obligación de publicar el número de registro de Turismo a cada anuncio.

A continuación, se explican las otras novedades más sustanciales de la nueva ley.

MORATORIA DE LICENCIAS ALQUILER TURÍSTICO
Con la publicación del texto de la ley y la entrada en vigor de esta, también cobra vigencia la moratoria para nuevas licencias de alquiler turístico.
Los Consells Insulars y los ayuntamientos, administraciones con competencia urbanística, disponen de un máximo de 12 meses para establecer y aprobar la zonificación. Hasta que no hayan elaborado esta zonificación, no se podrán presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad turística (DRIATS) y, por lo tanto, no se darán nuevas licencias.

HERRAMIENTAS EFECTIVAS PARA COMBATIR LA OFERTA ILEGAL
Una de las numerosas debilidades de la Ley de turismo del 2012 consistía en la carencia de medidas sancionadoras orientadas a los comercializadoras de viviendas, como por ejemplo las plataformas digitales. La nueva ley declara responsables de las infracciones relacionadas con la comercialización de estancias turísticas en viviendas ilegales tanto los propietarios de los inmuebles como los posibles explotadores y los comercializadoras (a través de cualquier tipo de apoyo).

A la vez, la ley aumenta de manera considerable la sanción mínima para ofrecer una vivienda sin permiso: la comercialización de una vivienda sin la presentación de la declaración responsable implica una infracción grave con multas entre 20.001 y 40.000 euros, tanto para el propietario como para el explotador o el comercializador, y por cada vivienda que se ofrece.

En el caso de las plataformas u otros titulares y explotadoras de los canales de comercialización turística, la publicidad o promoción de oferta ilegal implica sanciones de hasta 400.000 €.

OBLIGATORIEDAD DE PUBLICAR NÚMERO DE LICENCIA DE TURISMO
Las plataformas u otros canales de comercialización (definidas como tal por primera vez en la ley, vea más abajo) tienen la obligación de publicar el número de licencia de la vivienda. Este número corresponde a la licencia final otorgada por la Administración que tenga las competencias de ordenación turística o, en caso de que todavía no se haya obtenido esta, el número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la DRIAT a un registro público.

NUEVA MODALIDAD DE ALQUILER TURÍSTICO
Independientemente de la tipología de edificación, la ley introduce una modalidad llamada “alquiler de vivienda principal”, cuando la comercialización se lleve a cabo por parte del mismo propietario en su vivienda principal durante un plazo máximo de 60 días en un periodo de un año. Para llevar a cabo esta modalidad se tendrán que cumplir los mismos requisitos y obligaciones establecidos al art. 50 o desarrollados reglamentariamente.

PROTECCIÓN DE LOS VECINOS
Para proteger los derechos de los vecinos de la comunidad, la nueva regulación exige que las personas alojadas en viviendas objeto de comercialización turística (en un edificio plurifamiliar) tengan que firmar la recepción de la información escrita sobre las normas básicas de convivencia, así como la comunicación del número de inscripción turística de la vivienda. Además, la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefónica las 24 horas del día al turista o usuario y a la comunidad de propietarios con objeto de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.

Dentro de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, es necesario para llevar a cabo la comercialización turística, un acuerdo de la junta de propietarios por mayoría de las personas propietarias, que a la vez constituyan la mayoría de cuotas de propiedad.

No se puede comercializar turísticamente ningún tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometido al régimen de protección oficial o a precio tasado.

La persona comercializadora de estancias turísticas tiene que enviar a la DG de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen, en conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

EXIGENCIAS MÍNIMAS DE CALIDAD
Para proteger el medio ambiente y los recursos limitados de las Islas, las viviendas que quieren ofrecer alquiler turístico tienen que cumplir unas exigencias mínimas en este sentido: estos situados en edificios plurifamiliares no sólo tienen que tener un contador individual o medidor de agua, sino también de suministros energéticos, como gas o electricidad. Con esta medida, también se protege la comunidad de vecinos de tener que asumir gastos adicionales eventuales causados por el alquiler turístico. Así mismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas.

Si los turistas o usuarios alteren gravemente las normas de convivencia o de régimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir el abandono de este cliente en un plazo máximo de 24 horas.

NUEVAS DEFINICIONES
La ley también contiene definiciones necesarias que hasta ahora no existían. Así, la norma facilita por primera vez una definición del término canal de oferta turística.

También deja claro que el Govern considera como alquiler turístico todas las estancias por periodos de corta duración con una duración inferior a un mes.

La carencia de estas definiciones concisas había dejado margen a diferentes interpretaciones, a menudo alegales.

NORMAS LABORALES
Un nuevo párrafo garantiza el cumplimiento de las normas laborales. Con la definición de los servicios turísticos que tiene que prestar la persona comercializadora, también queda definido el personal que podría contratarse para llevar a cabo estos servicios, para exigir, por ejemplo, el cumplimiento de las normas de seguridad social, de prevención de riesgos u otros que exija el convenio colectivo que sea aplicable en cada caso.

TECHO REAL Y DECRECIMIENTO DE PLAZAS TURÍSTICAS
La ley mantiene la derogación del punto 5 del artículo 88 de la Ley 8/2012, que permitía un intercambio de dos plazas por una.

También se eliminan todas las excepciones hasta ahora existentes: A partir de hoy, los hoteles de 5 estrellas, los hoteles de ciudad, los establecimientos de alojamiento de turismo rural, las viviendas comercializadas por empresas de estancias turísticas, los alojamientos de turismo de interior y todo una serie de otro establecimientos tienen que adquirir plazas a la bolsa de plazas: Por primera vez, se establece un techo real de plazas turísticas.

La nueva normativa determina también que las plazas de estos establecimientos de alojamiento, que estuvieron exentos de comprar, en ningún caso no se tienen que integrar en las bolsas de plazas, una vez declarada la baja definitiva. Esta medida introduce, en medio y largo plazo, un decrecimiento de plazas turísticas.

COMUNICACIÓN ENTRE LAS ADMINISTRACIONES
Se establecerán protocolos de coordinación entre las administraciones competentes en materia de turismo, urbanismo, actividades, inspección y gestión tributaria y las fuerzas y cuerpos de seguridad para luchar contra la oferta ilegal y la actividad clandestina.

OTRAS NOVEDADES
Se aclara que los alojamientos de turismo de interior tendrán que disponer de un mínimo de cinco unidades de alojamiento, cerrando así un vacío existente hasta ahora a la hora de legalizar el alquiler de viviendas a edificios plurifamiliares.

Se prohíbe explícitamente la comercialización de estancias en viviendas respecto a las cuales se imponga una sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística.